余青山:住宅土地自动续期不能都是无偿

时间:2016-04-20 | 来源:儒家经济文化网

《物权法》规定,住宅土地使用权到期“自动续期”。有专家认为,“自动续期”就是“无偿续期”。我觉得,这个观点值得商榷。我认为,住宅土地使用权到期“自动续期”是没有问题的。但是,是否有偿,要区别对待。

《土地法》和《物权法》都规定,住宅土地所有权归国家,使用权可以有偿取得,也就是政府有偿出让住宅土地使用权。土地住宅土地使用权的最高取得年限为70年,也有的低于70年。一般是70年。正常情况下,取得土地使用权的年限越高,交的出让金就越高;取得的土地使用权的年限越短,出让金也就越少。这是正相当的,也是合理的。

因此,有些住宅土地使用权的取得人,或者因为政府原因,或者因为自己的资金实力不够,或者出于其它原因的考虑,初次取得出让土地使用权的年限低于70年,有的甚至只有20年。低于70年,当初所交的出让金也就低。对于这类到期住宅土地使用权,应当按照现在的住宅土地市场价格补交新的土地出让金。而对于初次取得出让土地使用年限为70年的住宅用地,在到期后,可以无偿续期。也就是说,对于是70年到期的,还是20年到期的,不能一概而论,而应当区别对待。否则,就是公共利益受损失,就可能存在利益输送。

当初,有些住宅土地使用权不是采取公开拍卖、招标、挂牌等方面取得的,而是协议取得的。协议价格通常低于市场价格,不公开、透明,隐藏潜规则。为了避免腐败、钱权交易,目前,协议出让土地使用权的情况基本上被禁止采用。也就是说,土地使用权的取得,必须采取公开、竞争的方式进行。必须招标、拍卖、挂牌,必须采取市场公允价格。

关于低于70年、非竞争出让的住宅土地到期是无偿还是有偿续期,这种情况一旦公开,公众就会明白是怎么回事,就不会认同无偿的续期方式。专家为什么提出无偿续期方式呢?专家难道不知道不同取得方式、不同年限的土地使用权在取得时所交的出让金是不同的吗?我想,作为基本常识性的问题,他们应当知道。但是,他们为什么还要对低于70年、非出让方式取得的住宅用地到期提出无偿续期这种观点呢?这可能与“专家”被称为“砖家”有关。有些所谓的“专家”其实是受某种利益驱使的,不属于公共利益专家,而属于豢养的专家。

对于这个问题,我还是建议全国人大专门委员会、或者国土资源部,迅速提出立法建议案,以便从法律上解决这个问题。(文/余青山)
 

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(责任编辑:张乐克)  

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