房地产仍是中国经济复苏的可持续来源之一

在日前举行的CMF宏观经济月度分析会上，海通国际首席经济学家孙明春表示，长期看好中国经济，房地产市场仍然需重点关注。

在接受中国经济时报记者采访时，孙明春表示，其对未来中国经济的看法从长期的角度持相对积极的态度。但他认为，在中国经济的几大板块中，消费受制于收入，收入受制于就业，就业受制于投资。而当前投资中，房地产投资处于负增长的状态，制造业投资也明显增速回落，因此目前投资增长主要是靠基建投资拉动。如果地方政府财政进一步恶化，基建投资的可持续性将值得怀疑。

再从外需角度看，虽然三月份数据有所好转，但整体上还存在许多不确定性。加之下半年美国也可能无法避免经济衰退。所以，外需不在我们的掌控之内。由于投资中制造业投资受外需影响较大，基建又和地方政府财政收入相关，地方政府财政收入又和“卖地”、土地收入相关，因此，孙明春认为，房地产是中国经济可持续复苏的重点之一。要想办法稳住房地产市场，让房地产进入到健康、良性、正面增长的轨道中。

孙明春认为，中国房地产市场的发展有两大驱动因素，一是城镇化需求，二是改善性需求。尽管当前中国城镇化率已达到65%，开始放慢，但即便如此，在当前总人口和劳动力人口数量都在下降的同时，城镇人口数量还在上升，去年仍然增加了约600万城镇人口。也就是说，城镇化需求只是不像以前那么强劲了，增速在逐步放缓。第二块是改善性需求，改善性需求目前还没有看到上限，每个人、每户居民应该住“多大”是没有明确标准的，这取决于收入水平、供应能力等综合因素。“城镇人均居住面积41平方米这个数据，看似很高，但实际上这是建筑面积，如果把它转成使用面积，并不是很高，并且相较于欧美发达国家仍然较低，比美国低近50%，比欧洲很多国家也低约20%。从这个意义上来说，如果有能力去建设、老百姓有钱去购买、金融机构也有实力给家庭部门提供一定的杠杆的话，中国的房地产市场仍然存在很大的成长空间，不能断言它已经饱和了。”

“我对中国房地产市场的前景是有信心的”，孙明春认为，2022年中国居民储蓄存款增加了18万亿元，今年前三个月又增加了10万亿元，这在很大程度上是因为大家减少消费和买房了，尤其是买房这个大头。在这样的情况下买房的首付支出也降低了，很多钱暂时以存款的形式存在了银行。他给记者算了一笔账：中国老百姓目前有128万亿元存款，若拿出5万亿元，按照30%的首付，就可以支撑15万亿元购买力，15万亿元购买力相较于去年全年房地产销售已经有20%的增长了，这还是只动用5万亿元购房的状况。如果从这两年居民储蓄存款15个月增加了28万亿元的量中，老百姓若动用15万亿元存款，用30%的首付杠杆，细水长流至少可以维持三年的房地产销售稳定上涨。

不过，孙明春同时强调，中国房地产目前面临的挑战是居民购房的愿望是否能增强，对房地产市场的信心是否能增强。这也对一二线城市的住房供应提出了挑战。因为在历次房地产调控过程中，百姓由于调控政策限制、收入成长等原因积累了大量改善型需求，但在供应方面，因为调控政策有时过于一刀切导致的流动性等问题，开发商出现了“跑路”、跳楼、违约等现象，导致房地产供应受到了压抑，在房地产复苏过程中供需差距变得更加明显。以往一二三四线城市都面临这样的问题，但由于这些年三四线城市供应增多，这个问题在三四线城市基本不再存在，但一线和二线城市仍然面临此类问题。

所以，孙明春认为，现在的挑战是，如果老百姓对于房地产市场预期回暖，是否有足够的供应来满足被压抑了三四年的改善型需求？是否会导致房价报复式反弹？从这个层面上说，房地产调控是有一定难度的，关键还是要改变调控思维，在坚持“房住不炒”的基础上，不能搞运动式调控，要更多地考虑供需之间的动态平衡，考虑由刚需到改善的巨大追求。在未来的调控中，不仅要考虑需求方面的健康理性成长，也要考虑供应方面的健康发展。（徐蔚冰）