倪鹏飞：加大政策力度，争取房地产实现“弹跳式软着陆”

《财经》年会2023：预测与战略于2022年12月17日-18日在北京召开。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞出席并演讲。

倪鹏飞指出，当前房地产市场形势比较严峻，采取措施稳住市场已是共识，但是需要清醒准确把握房地产市场形势的特征、性质，准确的分析房地产发展的趋势与任务、条件与风险，才可以确定精准有效的房地产政策目标与措施。

他强调，应争取实现“弹跳式软着陆”，顺应着陆换挡转型的发展趋势，抵消市场机遇期快速下行的惯性，防范和化解风险，欲得其中，必求其上，必须加大政策力度，力争实现弹跳式软着陆，让市场机遇期出现反转。

他给出六条建议：

1、减缓冲击是条件，通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击。

2、保证交楼是重点，要加快解决三支箭的梗阻，结合新住房融资模式的建设，建立房地产纾困基金，定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

3、处置债务是要务，要探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金，加快战略并购、债务重组和资产盘活，重塑和缩小企业资产负债表，构建企业新开发模式。

4、扩大需求是基础，从需求端来看，要放宽购房条件，降低购房成本，要结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房，共有产权房或产权房。

5、稳定房价是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。

6、扭转预期是保障。这是重中之重，要做好舆论引导，发挥风向标作用，力促一二线城市回暖，同时减少三四线及以下城市土地供应，逐步消化库存。

以下为演讲实录：

倪鹏飞：我今天发言的题目“加大政策力度，争取房地产实现“弹跳式软着陆”，当前房地产市场形势比较严峻，采取措施稳住市场已是共识，但是需要清醒准确把握房地产市场形势的特征、性质，准确的分析房地产发展的趋势与任务、条件与风险，才可以确定精准有效的房地产政策目标与措施。此前中央经济工作会议有关房地产的政策措施我们做了学习，我有六点思考，不对之处请大家批评。

第一，近期市场呈现快速但不失速的下行。我们认为过去一年多，房地产市场下行的主要特征：

一、下降速度较快但没有失速，各项指标降幅有不同程度的波动。

二、房地产主要指标的变化不同，像房地产开发投资持续下行，新房销售、开工、竣工面积等降幅波动性收窄，尤其是房地产价格降幅比较小，并且处在快速收窄过程中。

第二，房地产下行是外部冲击触发的市场调整。房地产下行应该怎么判断它的性质。从原因上来看，是在饱和高位平稳的状态下，2019年是最好的一年，在那一年年末外部冲击触发的一次深度的调整，但是它有“四个没有”：没有失速、没有恐慌、没有抛售，也没有着陆。

我们分析房地产发展的时候，无论长期还是短期都用了四个因素分析框架，市场表现、政策制度、外部环境、预期行为，它们共同决定中国房地产的走势。根据这个框架我们认为，长期发展趋势是高位饱和的中国房地产正面临着着陆、降速、转型三大趋势。将由过去18亿平方米的开发降到10-12亿平米开发，从业态上，从原来开发主导转换到服务主导。

这次房地产下行的四个方面的原因是什么情况。2022、2022年两次疫情冲击，与此同时又遇到了政策面出现的合成谬误，使得高位饱和的市场在短期均衡中出现了供给端的暴雷，引起了市场预期转弱。

做一个总结，我们认为这次下行是冲击在环境端，就是外部，问题在供给端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

下行以及风险传导的机制，简单说是由于疫情冲击和政策合成谬误导致的两个冲击，使得房地产内部的新房开发端首先出现暴雷，然后又影响了它相关的领域，相关的主题，然后又影响到它的外部。然后，通过土地市场转到政府，通过相关行业影响到整个宏观。

现在整体上来说，虽然已经出现了下行，或者出现了局部的风险。接下来应该向哪个方向发展？现在正处在关键的时刻。

前面性质确定了，它没有着陆，也不是危机，就是一个深度的调整，它的未来有可能出现两个方向的变化。

第三，中国房地产有条件实现软着陆，大家都知道的三个理由。1、中国房地产有巨大的结构潜力。2、中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场，政府有很强的力量阻滞过速的下行。3、过去一年不断加码的政策，确实使房地产市场风险目前暴露的风险得到了控制，下行但是也没有出现失速，未来还要出一些政策。

第四，中国房地产软着陆还要防范和化解10个方面的风险。

首先要化解新房市场供给端的四个风险，债务风险、交付风险、薪资违约风险、资产贬值风险。虽然现在控制了，但是化解还有很大的任务需要做。

二是需要防范六个潜在风险，包括需求端、二手房市场面临的潜在风险，市场现在已经出现了一些二手房销售扩大的一些苗头，哪些风险，比如说价格下降、质量缩水、断供断贷、资产抛售、市场恐慌等等，房地产市场还有可能需要防范的是系统性的金融风险，系统性的经济风险。

还有三个风险是原因性的风险，原因风险也是需要防范的。一是外部冲击风险，未来外部环境，尤其是国际环境存在着许多不确定性，这个不确定性会影响宏观环境，甚至会影响房地产市场的供求和预期。二是预期敏感风险。我们研究发现在市场饱和之后，预期相对于政策来说更为关键，市场短缺的时候预期一直是乐观的，但是市场饱和之后预期就变得相对比政策更加重要了。当前的弱预期存在强化固化和惯性的风险。政策不当的风险，过去是政策合成谬误，现在我们还存在着政策反映滞后，政策力度不及、政策不完善，它可能会贻误政策作用的时机，从市场下行趋势来看，前一段虽然出台了政策，但是实际上没有达到预期目标。目前我们注意到企业融资在政策层面仍然存在着一些隐忧，所以政策是化解风险的，政策本身也存在着一定的次生风险。

第五，有条件又有风险怎么办？争取实现“弹跳式软着陆”，顺应着陆换挡转型的发展趋势，抵消市场机遇期快速下行的惯性，防范和化解风险，欲得其中，必求其上，必须加大政策力度，力争实现弹跳式软着陆，让市场机遇期出现反转。

未来要实现这个目标，实现弹跳式软着陆，还实现三个趋势决定的四个任务：防风险、软着陆、换挡速、转模式。四个任务是相互促进的，但是又有轻重缓急，具体有六个建议：

1、减缓冲击是条件，通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击。

2、保证交楼是重点，要加快解决三支箭的梗阻，结合新住房融资模式的建设，建立房地产纾困基金，定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

3、处置债务是要务，要探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金，加快战略并购、债务重组和资产盘活，重塑和缩小企业资产负债表，构建企业新开发模式。

4、扩大需求是基础，从需求端来看，要放宽购房条件，降低购房成本，要结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房，共有产权房或产权房。

5、稳定房价是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。

6、扭转预期是保障。前面这些5样措施都有扭转预期的作用，扭转预期现在可以说是重中之重，为此我们一个是做好舆论引导，还有发挥一二线风向标作用，先让它回暖，同时减少三四线及以下城市土地供应，逐步消化库存。

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