严跃进：“外墙算建筑面积会增加购房者公摊”系误读

近期，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》(以下简称《规范》)正式实施，此次政策提出“外墙面层计入建筑面积”的条款，因为涉及到建筑面积的重新计算，戳中了购房者的“公摊痛点”，因此引发了广泛关注。

根据最新发布的《规范》，“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。这意味着，与早前规定相比，建筑面积的测算不仅包括外围建筑墙体，同时作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

因此，市场有说法认为，该规范将增加住房建筑的公摊面积，使购房者得房率进一步下降。有网友甚至调侃：房产证是不是都要重新做了？

对此，住建部已向部分媒体表示，这种观点是误读。

我认为，针对新规，购房者不必多虑。住建部此次公布的《规范》主要是针对建筑设计和工程的标准化规定，更多的是面向施工、开发企业的要求。而购房者房产证上的面积，以及实际买房要花多少钱，主要依据还是来自房产测绘部门出具的测绘报告。

即住建部最新执行的《规范》是建筑规范标准而不是测绘规范，因此购房者最终房款的确定，暂时不会受到大的影响。

目前，各地部门会依据自然资源部发布的《房产测量规范》等文件来制定房屋的测绘依据，但因为测算标准并不统一，购房者在买房时也会遇到一种情况：楼盘预售时企业给出的建筑面积与收房时测绘部门测算的建筑面积存在一定幅度偏差。

总体来看，住建部实施的《规范》与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多，只要当地测绘规范未有明显变化，购房者的实际公摊面积也不会增加。

由于《规范》主要是针对施工方、开发企业，因此在客观上有助于规范房企的开发建设行为。长久以来，行业内确实存在不同计算方式下偷面积的“设计行为”，这在一定程度上引发了住房的建筑质量和设计问题。因此，《规范》的出台有助于确保房企合规开发，减少各类房企在开发建筑过程中有一些灰色地带的“小动作”。

此外，中国的期房预售、公摊等制度均借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。且从近几年国际经验来看，“取消公摊”已是大势所趋，因此这也是《规范》更改了建筑面积计算方式后，引发热议的重要原因之一。

(作者 严跃进 易居研究院研究总监)

江西冠之航建设有限公司网络宣传办公室 选自网络