试点“一区一策”！调控最严的北京，房地产政策要放松了？

在“一城一策”的基础上，房地产调控政策“一区一策”来了。

4月11日，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提出，“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”。

“一区一策”意味着什么？这可能会在其他城市实施吗？

房山区试点“一区一策”

根据官方文件，此番在房山区试点“一区一策”主要是针对多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，这意味着未来房山区可能会给二孩或者三孩家庭提供一些公积金贷款方面的支持，或者适当降低其购买二套房的首付比例要求。另外，对于职住平衡的家庭，可能也会给与一些房贷、降低购房门槛等方面的支持。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，此前曾传出过“北京将以房山作为试点放松‘认房认贷’政策”的消息。她认为，若消息属实，届时房山区可能会在认房认贷以及多孩家庭首付比例等方面做出调整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放宽多孩家庭的购房套数限制等。

为何是房山区？

房山区是北京的郊区，2017年以来的一轮调控收紧政策之后，房山区楼市活跃度不高。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，近6年来，除2021年外，房山区商品住宅成交面积均在50万平方米以下。其中，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市降幅（-25.1%）。

2023年一季度，房山区商品住宅成交在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。但4月以来，陈文静坦言，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。房山区短期库存及出清周期仍较大。截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，短期库存出清周期为22.3个月（按近6个月月均销售面积计算），新房市场去化压力较大。

在楼市表现相对较弱的区域试点支持性政策有助于提振局部市场信心，同时也避免了热点区域过快升温的风险。业内认为，这也是此次政策试点选择房山区的重要原因。

北京房地产政策要放松了吗？

作为首都，北京楼市对全国有着风向标意义。多年来，北京市也一直是全国各城市中购房政策最为严厉的地方之一。此番房山区试点“一区一策”是否意味着北京，乃至一线超大城市会放松楼市调控政策？

陈霄认为，房山试点“一区一策”的确释放出积极的市场信号。虽然政策的实行还是以试点方式，并且具体政策调整还未落实，但也给市场带来了一股暖风，意味着在一线城市局部区域等，执行了多年的严格调控政策或有望迎来松动。

除“一区一策”外，北京市在进展情况中也明确，“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回”，同时明确“同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务”，这一政策也将加大对老年家庭住房需求的支持力度。

去年，北京通州区的台湖、马驹桥地区取消“双限购”。上海提出定向优化临港新片区人才购房政策。在临港新片区工作的非上海户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

专家认为，未来在一线城市外围、住房供应量大的非热点区域，有针对特定人群、定向优化购房政策的可能性，但大规模松绑房地产政策可能性比较低。由于一线城市房地产市场需求旺盛，为避免市场大幅波动，预计一线城市后续房地产调控政策大概率将是渐进式推进。未来，一线城市局部区域可能也会参照此番房山区的方式，以试点形式推动政策调整，避免整体城市房地产市场或者房价出现大幅波动。

楼市复苏脚步放缓

2023年以来，在明显的楼市小阳春之后，房地产市场复苏出现放缓迹象。

以此前楼市活跃度大幅提升的北京市为例，张大伟指出，从单周数据看，连续几周房地产成交量已经开始放缓，继续冲高的趋势没有出现。4月份北京二手房成交量将会出现下调。

中指研究院数据也显示，一季度，北京二手房累计成交达4.7万套，同比增长28.3%，前期积压需求释放以及购房入学需求入市带动成交量回升。

但值得关注的是，进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。根据中指数据，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56.0%。前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。

陈文静说，北京“一区一策”有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。

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