历时10年，我国全面实现不动产统一登记，房地产税近了？

 4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议在成都举行，自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记。经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

一石激起千层浪。全面实现不动产统一登记意味着什么？房地产税要来了？连日来，大河财立方记者围绕上述焦点进行采访。

历时10年我国全面实现不动产统一登记

意义何在？

“不动产统一登记”，并非新词。

今年是不动产统一登记改革实施10周年。2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。10年来，全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本，全面建立和实施不动产统一登记制度。

“全面实现不动产统一登记，是重大制度性突破。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉大河财立方记者，早期我国土地、草原、林木等每一类不动产都有相应的登记体系和证书标准，容易产生管理冗杂、不动产权利纠纷等问题。早在2007年颁布的《物权法》中，就正式提出不动产统一登记制度。

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》提出“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度”，同年11月国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合，并提出统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台的“四统一”改革任务。2016年，国土资源部官网发布《不动产登记暂行条例实施细则》，标志着不动产统一登记制度开始全面实施落地。2018年，自然资源部宣布不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。“经过10年努力，我国全面实现了不动产统一登记，可以说实现了新的突破。”

“开展不动产统一登记，首要的意义就在于落实 《民法典》，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，其次，是整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平。“开展不动产统一登记，其最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。”

“不动产”指什么？“统一”了什么？

“全面实现不动产统一登记”消息一出，立即引起社会大众广泛关注。在解读大家热议的“下一步是否会开征房地产税”之前，首先需厘清概念。

问题1：“不动产”指什么？

易居研究院研究总监严跃进告诉大河财立方记者，“不动产”要比“房地产”的范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，即其不单纯指土地和房屋。从房地产或城乡的角度理解这个问题，重点关注三类不动产：城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地。这三类不动产和普通老百姓关系最为密切，也是房地产领域关注较多的类型。

统计数据显示，10年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。“我们认为，这其中很大一部分涉及农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和迟迟无法办证的商品住房等。”

需要提醒的是，“房地产”也不等于“住房”，实际上城市里的商业地产、工业厂房等都属于不动产统一登记的对象。“这也意味着，此次改革不光和居民家庭有关，也和企业等机构有关。”

问题2：“登记”什么？

严跃进认为，不动产统一登记涉及“硬内容”和“软内容”的登记。“硬内容”是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。

“软内容”是指权利，包括权利人名字（如户主名字、企业名字等）、权利类型（如土地使用权、房屋所有权等）、权利性质（如出让、商品房等）、使用期限（如土地使用权截止年限等）、权利其他状况（如房屋结构、楼层、竣工时间等）。“从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方增加了居住权、继承权等新内容。”

问题3：“统一”什么？

严跃进认为，“统一”包括四层含义。第一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门；第二是统一的登记簿册，即不动产权证书；第三是统一的登记依据；第四是统一的信息平台。

陈文静表示，实现不动产统一登记后，可以更好地对不动产进行登记整合，一是有助于提高政府管理工作效率，提高登记质量，降低管理成本；二是减少权属纠纷，有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，同时，也有利于房地产调控政策的统一部署。“整体上看，提高了资源资产利用效益和社会管理效益。”

全面实现不动产统一登记后，房地产税近了？

自然资源部宣布全国全面实现不动产统一登记后，引起广泛关注，也引发了一些讨论。是不是开征房地产税的“信号”？房价是否会下降？

“购房者比较关心的是，该政策是不是房产税或房地产税开启的信号。概念厘清后我们可以看出来，不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅，但不能简单理解为要征收房地产税。不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。”严跃进认为，全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在短期没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。

“全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，但我认为短期征税预期不高。”陈文静表示，征收房地产税的前置条件就包括全国不动产统一登记和全国联网，本次自然资源部提出我国全面实现不动产统一登记，也就意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。但从当前房地产市场行情来看，一季度全国房地产市场有所修复，开发投资、新开工等供给端指标恢复仍显疲弱，房地产对于宏观经济的拖累效应仍在。4月以来，新房市场活跃度显不足，根据中指数据，重点50城新房成交面积周度成交面积较3月周均下降20%左右，购房者置业情绪和预期仍不稳固，短期房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。

李宇嘉认为，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础。经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权。在此基础上，根据基本不动产需求免税的原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产，将一律进入征税范畴，并根据不动产的基本情况（坐落、年代、地价、产权形式等），评估房屋的市场价值，按章征税。

关于房价问题，严跃进认为，短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。长期看，要看房地产税推进情况、租赁住房市场发展情况等。

时间轴：全面实现不动产统一登记进程

2013年，《国务院机构改革与职能转变方案》提出，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。

2014年，国务院颁布《不动产登记暂行条例》。

2015年，中共中央、国务院印发的《生态文明体制改革总体方案》提出推进确权登记法治化。

2016年，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》要求，进一步完善现代产权制度，推进产权保护法治化。

2019年，党的十九届四中全会明确要求，推进自然资源统一确权登记法治化。

2020年，新出台的《民法典》对保护民事权利和完善不动产登记制度提出了新的要求。

2023年，自然资源部部长王广华于4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。（段伟朵 朱娟）

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