“十一”买房 看热闹更看“门道”

 今年“十一”假期中秋和国庆节叠加，八天假期时间不短，对很多要买房子的人来说是看房的好时间。特别是近期昆明出台了“认房不认贷”政策措施，只要购房所在县级行政区域名下无住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套住房执行住房信贷政策。这无疑也为楼市“金九银十”提供了新动力。

俗话说“外行看热闹，内行看门道”，我们不仅要看热闹更看“门道”。看热闹，要看区域商业医疗配套和社区人气，这一定程度上决定了置业区域的成熟度；看门道，则须细细考察粗至社区配套、户型面积，细至产权年限、施工材料等方方面面。

首选现房

在买房时，我们首先要知道自己为什么要购房，有什么需求，包括自己的资金准备等等。每个区域不同的项目其实都有不同的属性，例如刚需、改善、教育、交通便捷、自然环境等。购房者需要针对自己的需求，去罗列购房需求优先级，这样才能更快更好地找到适合自己的房子。其中，重点考虑工作、生活均相对便利的区域。

买房要稳。当下昆明很多房地产项目都进入了现房或准现房时代，甚至买后就可入住。总的来说，买现房更有利，因为期房在很多方面不容易把握，如外观设计、配套设施等。现房的优势在于所见即所得，项目的品质、楼栋之间的距离、便利的交通、完善的配套、成熟的氛围等，能一览无遗。经过竣工前后时间的检验，房子质量更可靠，买房过程中可以心明眼亮，精挑细选，风险小。

选择购买的项目时，重点选择口碑较好、美誉度高的开发商。每个开发商进入一个城市后，其发展速度是不一样的。因此，一定要在购房前了解清楚开发商的口碑如何。对于已经出现负面信息的开发企业，最好避开。

关注“不利因素”

进入营销中心后，我们首先关注项目是否具有商品房销售许可证。按照规定，商品房售楼处须对“商品房预售许可证”进行公示。购房时，如果觉得这个楼盘存在风险或不确定是否存在风险，可以及时向主管部门咨询核验。记住“无证不可售”，避免卷入购房风险。

售楼部的沙盘模型做得都很漂亮，美轮美奂。但是沙盘图只能够作为了解大概位置的参考，并不能完全信任。购房者还需要关注设计规划图，甚至包括开发商公示的项目“不利因素”。知晓红线外的不利因素，如高速路、高压线、垃圾站、变电所、加油站等，尽可能减少对自己的影响。

在购买房屋时，通常会接触到两种类型的样板房，分别是实体样板间和临时样板间。这两种样板房的区别在于实体样板间建造在小区实体楼中，能真实感受到居住后的舒适程度；临时样板间则是在售楼处或者其他地方临时搭建的，随时都可以拆除挪走。相比之下参观实体样板间更有意义。

此外，样板间的大小需要引起注意。有些项目里的家具是异型尺寸，通过缩小家具尺寸营造“大空间”的错觉，进入这种样板房的买家通常被“高利用率”所吸引。等真正入住以后，会发现现实中很多家具自己的家中都放不下。而且，异型尺寸属于定制家具，生产成本高，不适合普通家庭。

装修标准也需要重点关注。目前，昆明很多项目都是精装修交付，对于装修的内容，包含哪些东西，交付的时候会存在什么问题，需要提前了解清楚。其中，在看样板间时要了解“非交房标准”。有的样板房在装饰中采用大量“非标准”材料，让视觉效果显得豪华大气。那么，什么是“非交房标准”？一般可移动的室内软家具，家用电器和装饰品、特殊的墙壁等都是“非交房标准”。别被那些精致的软装所吸引，除非你购买了样板房，否则将无法获得它们。（昆明日报 记者吴劲松）

这些特价房“特”在哪里？

“金九银十”期间“特价房”常见，但系列新政利好下的“特价房”却格外惹人关注。北京路9號特价房优惠幅度高达21万元、大华锦绣山海特价房均价从13000元/平方米起优惠至11700元/平方米起、万科500里正常价格区间为15000—20000元/平方米，低楼层部分房源价格优惠至14000多元/平方米等等。很显然，新政利好之下，开发商企图乘胜用“特价房”推动楼市。

近日，北京路9號项目推出一些特惠房源，这些房源主要位于项目回迁地块中的一栋。据置业顾问介绍，项目目前正在努力清盘，所以才推出特惠。此次推出的特惠房源面积有86、104、114和137平方米，单价15000—18000元/平方米，毛坯现房，2梯4户板楼。

根据置业顾问计算，一套位于3楼的86平方米房源价格，原来总价约153万元，优惠后总价132万元，优惠幅度21万元，单价15500元/平方米。按照首套房贷款利率3.85%，首付20%、贷款30年计算，首付仅需约27万元，月供4969元。另一套位于4楼的114平方米的住宅，原总价207万元，优惠后总价179万元，优惠幅度28万元，单价15680元/平方米。

据置业顾问介绍，此前，该回迁地块产品的均价为18000—19000元/平方米，最高达20000元/平方米。“这批房源可谓是项目的性价比之王。”置业顾问表示。

除了北京路9號部分产品优惠幅度较大外，昆明还有一些在售项目推出特价房源。比如大华锦绣山海：在售90—137平方米的住宅，带装修交付，据置业顾问介绍，项目均价约13000元/平方米，但有楼层较低的房源单价仅11700元/平方米起，例如2楼的房源。大华锦绣麓城项目在售面积95—125平方米，准现房，精装修交付，均价12000多元/平方米，特价房11000多元/平方米。

还有保利城，目前已经是现房发售，精装修交付，在售面积有118、131和143平方米，均价14000—15500元/平方米。置业顾问介绍，目前有少量低楼层和顶楼的特惠房源，单价12500元/平方米，“这是项目自开盘以来从没有过的低价”。

无论是简单直接的特价优惠还是差异性产品优惠，可以看出开发商确实拿出了“诚意”企图争取市场。

在昆明上浮公积金贷款额度、“认房不认贷”和中央降首付降利率等一系列利好政策拉动下，8月份昆明楼市呈现量增价稳态势。根据克而瑞发布的8月昆明房地产市场月报显示，该月昆明主城商品住宅成交26.47万平方米，环比小幅增长2.80%，价格方面维稳，昆明主城五区商品住宅成交均价13335元/平方米，环比持平。（昆明日报 记者徐晓俊）

货比三家再出手

“买房是大事，货比三家不会错。”一直租房住的陈琪最近打算购房，她这段时间在选房上花费了不少时间。

刚开始，她趁着各项利好政策落地昆明，铆足了干劲，准备遇到心仪的房子就出手。但连看5个楼盘后，陈琪发现买房这事急不得，“购房门道多，刚需购房者面对丰富的产品很难作出抉择，必须得花时间精挑细选，货比三家才能买到自己心仪的房子。”

“上周，在置业顾问的带领下，我看了3个盘，有两家楼盘正好是对门，都处在一个比较不错的地理位置，周围医院学校超市也很齐全。”但详细对比后，陈琪发现，第一家楼盘的房价比第二家要高个百分之十左右，“第一家价格较高的原因是每栋房子的楼间距比较宽，采光会好一些，户型也方正，但缺点是还是期房，至少要等一年半以后才能交房。第二家楼盘最大的优点是现房，总房价在我的预算之内，缺点就是可选楼层不多，只能在2楼、3楼和顶楼之间做选择，这一点和我意向楼层相差太大。”

看房当天，置业顾问建议陈琪选择低楼层的现房。“置业顾问说，能遇到地理位置、楼盘、房价、户型以及周围商圈、设施都合适的房子不容易，过了这个村可能就没有这个店了。”思考两天后，陈琪还是没下定决心，“越看越觉得买房是一辈子的大事，不能一时冲动就签合同，我想还是和家里人商量一下再做决定。”

买房是件大事，像陈琪一样的刚需购房者如何选择入市时机，选房中又该注意什么问题。结合刚需购房者多样的购房需求，记者采访了昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈。她结合当下的购房时机和买房注意事项，对刚需购房者给出了建议。

邓晓盈认为，房地产调控政策已实施3年之久，投机性需求被挤出市场，市场量价回落，调控取得了预期的阶段性成果，目前是刚需购房者入市的好时机。她建议，刚需购房者在挑选房子时要首先明确自身需求，从需求出发找房能提高购房效率；其次要多考察周边规划的可落地性，“无论是商业规划还是地铁规划，一定要看近期能落地的，太遥远的规划对置业参考价值容易打折扣。”（昆明日报 记者何文静）

适合你的才是最好的

刚需住房是一座城市中满足人们最基本生活需求和居住需求的房子。不同的城市，对于最基本需求的定义不同。由于城市人口结构的不同，刚需人群不同，需求不同，从而导致刚需产品的不同。总的来说，适合自己的才是最好的。

如何在昆明买刚需房？很多市民觉得要从自身需求出发，同时，在做决定时需要有相对长远的眼光，比如区位、板块、交通、配套、功能、品牌、时机、价格、呈现度等。

“如果在城北买房，在城南工作，每天要早起一个小时，到家也要晚一个小时，工作和生活要穿城才能转换，实在是扛不住。”市民李先生说，如果一定要排一个方位顺序，出发点是就业机会和就业水平。

有一部分刚需购房者对于工作的掌控度并不高，如果住得太远，或者配套太少，就会导致生活也无法掌控。“既然掌握不了工作，那就尽量掌握生活，买熟不买生。”王先生说的熟地，要么是离城市近，配套成熟齐全的区域，要么是离城市远，但区域规划呈现度较高的区域。

对于李先生来说，买近不买远也是刚需一族的首要考虑条件。“我说的远和近，指的是离地铁的距离，也就是考虑通勤成本。”李先生说，离地铁近，节约的不仅仅是时间，还能节约交通经费。

随着购房门槛的提高，换房的难度也相应提高，很多刚需购房者在买房时，眼光一定要长远。“没有结婚的时候两房完全够用，一旦结婚有了小孩，必须得三房。”市民王先生表示，这样的案例可以从身边已婚朋友处总结。

房地产行业发展至今，品牌一直是人民群众比较注重的买房关键点。“买大品牌相对安全，但大品牌的房价也相对较高，所以看准了就果断下手，不要过多地观望。”市民吴先生对品牌有一定要求，他认为对于刚需而言，下手的最好时机永远都是现在。对于价格，他建议在条件允许的情况下，尽量买品牌地产商的房子和物业管理较好的小区。

“买精装现房，对于刚需群体有很多好处，可以节省大量时间成本，还能减轻购房的财务压力。”吴先生说，刚需一族尽量买精装房不买毛坯房，对于年轻的上班族而言，直接省去了一个大麻烦。精装的房子对于刚刚付完首付的刚需购房者来说，压力会减少很多。（昆明日报 记者甄燕）

买顶层住房“4点”不能忽略

要想入手一套中意的房子，不仅得考虑自己的钱包，还要掌握一定的选房技巧和诀窍。顶层房屋由于视野开阔、性价比高、私密性好、噪音干扰少、通风采光佳等优点受到不少购房者青睐。但顶楼的弊端也很明显，存在渗漏水风险高、隔热保温差等问题，因此选购时有些要素需特别注意。

因为顶层住房直接与外界接触，导致其隔热效果并不是十分理想，可能会出现冬天寒冷而夏季闷热的情况，所以想置业顶楼的买家要注意房子的设计结构和用材，可以要求开发商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合建筑标准。如果是现房，还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20厘米至25厘米厚。

一般来说，顶楼常会出现漏水、渗水等状况，这就需要着重看看排水系统。购房者可选择雨后看房或者在屋顶上泼水检测房屋排水系统是否完善。如果顶楼排水性能不过关、房子窗户密闭性不好、墙体屋顶不严密，都有可能导致渗水发生。此外，不仅要看屋内的房顶墙面是否有漏水情况、窗户四角是否有返水迹象，还要观察楼顶的积水多不多。

楼层高，水压难免不足，特别是顶楼更是如此，因此水压问题一定要关注。现房可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况。如果是期房，要求开发商提供水管用材等资料。

目前，我国消防云梯的救援高度普遍在50米左右，反映到楼层上，也就17至20层之间，这样一来，如果是高层住宅发生火灾等事故，高楼层住户的生命安全就难以保证。而且如果发生火灾，热气和火势往往是向上走的，所以买顶楼的房子一定要格外注意消防设施，不能马虎，毕竟这事关生命财产安全。（昆明日报 记者刘婷婷）

户型选择有讲究

刚需族一直是房地产行业的主力军，可是面对居高不下的房价，略显单薄的上班族着实压力不小。好在目前楼市利好政策频频出台，开发商为了刺激购房者，推出了不少吸引眼球的优惠条款。当然购房者也不能被优惠冲昏了头脑，应该耐心观察楼市行情，准确把握市场发展趋势，选择最适合的时机入市。

在昆明某中介公司从事地产中介近十年的王星介绍，一个好户型，一定需要符合的条件就是南北通透。“现在很多售楼部的置业顾问都介绍他们的户型是南北通透，其实很多仅仅只是在南面和北面都有窗户，但窗户并没有相对应。真正的南北通透一般是客厅的阳台正对着餐厅的窗户，这样才是南北通透，两边都开窗户，整个房间的空气都可以对流起来。”

“另外，客厅和主卧一定也需要朝南。现如今不少户型的客厅都朝北，朝北的客厅和阳台都见不到阳光，晒衣服和冬天晒太阳都不方便，其存在的意义也不大。房子冬天寒冷阴暗，不利于家人的身体健康。如果客厅和主卧都朝南，卧室和阳台的阳光都充足，对家人的身体健康会很有利。”王星说。

对于房子格局来说，户型方正的房间面积利用率较高。现如今很多房子公摊面积较大，如果空间规划不合理，那么使用面积就会大打折扣，这也间接浪费了一大笔买房的资金。

王星说，选择户型的第一步是确定居室，这与个人的经济承受能力和购房的目的有关系。“对于刚需人群来说，个人买房最好选择一居，经济实力强一点的可以选择小两居。两口之家的年轻人最好选择两居，如果经济条件有限，也可以选择大一居。三口之家要考虑居住的长期性，最好选择三居，一步到位比较经济。”

确定居室之后的第二步就是考虑各个功能的房间配置是否合理。

这其中就包括了“动静”分区。“动区是指活动比较多的区域。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等，私密性较强。客厅应该开敞、明亮，面积最小不要小于14平方米，三口之家25平方米较为合适，太大也不合适，经济上不合理，而且过大容易失去温馨感、亲和感。卧室应该注重私密性，与动区避免相互干扰，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。卧室之间尽量相对独立，否则生活会非常不便。”王星说。（昆明日报 记者李梦瑶）

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