十二届全国人大代表蔡继明回答：黄晨灏

网友黄晨灏：按照增加税收就会增大商品成本的理论，对于商品房加税一定会造成新一轮涨价。请问嘉宾，您怎么看这一论点？您认为，对于商品房征税都有利弊如何呢？

蔡继明：加税能否造成新一轮涨价以及税收的负担到底是由买方还是由卖方来承担，这个是有多种情况，我们前面已经分析过。

网友黄晨灏：很多人把“调控房地产政策”理解为，是对商品房降价的有效牵制。即，不让商品房降价过快。嘉宾，你说呢？

蔡继明：这实际上符合现在在网上流行的一个手机里的段子，十年九条，越调，价格越高，结果似乎是这样的。但是不能说它的政策的初衷一定不是让价格降得慢一点。我一开始谈到国务院调控房价的目的是非常明确的，开始是说不要让大中城市的房价涨得过快，后来强调要让房价回归到合理的水平，不仅不仅涨，还应该降。出台所有措施都是试图要达到这样的目的，我想政府的初衷还是不能够误解。至于实际的结果，房价没有降，反而有所上升，特别是最近一个季度，这两个月。是不是因为调控房价导致的呢？如果没有这种调控，房价可能涨得更快。也许恰恰是有了这种调控，这两年还处在一个不上不下僵持的这样一个阶段。因此，我们对于调控房价的正面的作用、积极的作用还是应该肯定的。

网友黄晨灏：如果把住房认定为必须商品。请问嘉宾，在炒房运行中，谁赚了钱？

蔡继明：住房到底是一种什么性质的商品，这是我们调控房地产市场必须要解决的问题。过去，我们改革开放前，我们是把住房当作一种福利，就是社会主义的福利，免费居住。当然，得按条件来分配。改革开放之后，住房由福利房一下子变成了商品房，似乎任何福利都不存在了。事实上，住房可以有几种功能，第一，它首先是生活必需品，无论你买房、租房还是享受保障房，人总得有一个立锥之地、立脚之地，到了晚上总得有睡觉的地方，没有这个就不能生存。所以，最基本的居住权是基本的人权之一，它是基本的人权。如果剥夺了一个人的居住权，睡觉的权利，等于剥夺了他的生命。从这一点来说，住房是生活必需品，就好像水、盐、空气，是必要的食品。这是第一种功能。

第二种功能，住房又是一种商品，这种商品有质量高的，有质量低的，质量高的，价格就高。对于购买他的人来说，它往往会超过最基本的生存需要，比如我生存需要，我可能有20平米、50平米就够了，但是我想住100平米、200平米，除了卧室之外，还要有书房，还要有会客厅等等，那就变成了商品，有支付能力高的就买大一点的，买大房，支付能力低的就买小房。

第三种功能，它是投资品。就是说我买了房子自己不住的话，我可以出租，获得租金。这个租金可以扣除我的购房的成本，购房的利息，房屋的折旧之后，会有一个利润，就是净收入。这就是一个资产收入。

第四种功能，就是投机品。买房，我就看准了价格上升，我就把房子买进来，等房子升上去之后就卖出去，它不出租也不自住，这是第四种。

其实还有一种要分出来，就是在普通的商品房里面，还有一种奢侈品，豪宅，那就不是一般的收入阶层能够买得起了。就是超出了基本生活需要，超出了改善生活环境的需要，完全是奢侈品，根本甚至不需要，但是为了摆阔气，讲门面，这就是当做奢侈品。

既然住房有这么多属性，有这么多功能，有人说政府不管，那就乱套了，有的人就可以手里存着成百套的房子，你连立锥之地都没有，立脚之地都没有，那就剥夺你的生存权利，只要有钱，我就可以侵犯你的基本人权。

所以，政府必须对住房进行分类。当然，可以采取行政性的，可以采取市场的，也可以采取法律的。我们这些年调控大蒜、大豆等等这些，都使用过这些手段，有些采用经济手段，包括对粮食，都不能允许它自由地买卖。要允许自由买卖的话，有些人就会饿死。对于住房，我这次提的建议里面有一条，就是要出台住宅法，用法律来调控，把它提到法律的高度，构成规定一个社会成员最基本的权利应该享受最基本的住房保障，这是它的人权。至于这部分通过什么手段来实现？收入太低的给他廉租房，收入达到一定水平的可以租房，收入再高一点的可以去买房。总而言之，不管什么手段，我一定要保证社会全体成员居者有其屋，但是这个屋不一定是产权房，法律要保证这一点。

在所有这些住房需求的里面，我们通常要拿出15%是由政府提供的保障房，那就是最低收入阶层，他们按照市场价格买不起房，也租不起房，我们就给他们廉租房，廉租房也不是不交费，交得少，这是15%。另外，剩下50%应该是作为普通的商品房，是满足居住的，自住的商品房。这里面普通的商品房自住的，有一半是产权房，有一半是租的，就要允许25%的人是投资，他买房，他可能买二套，一套自己住，另一套租给别人，也保证了50%的人，它不闲置，只有50%的人有25%是自己买的房，另外25%，一个25%买了后租给别人。还有10%左右是改善性的，就是我不太满足第一套房，我要卖掉，我要买更好的房子，但是我也不投机，我也不投资，我是改善用。这个就是你怎么才能区分这是自住的、这是改善的呢？有这种方法。这个地开盘的时候，招拍挂的时候，先声明这块地是自住房，买了以后，十年内不允许卖。因为你将来拿到的房产证，十年内不许出售，投机的不来买了吧，投资的也不来买了，投资的买来以后不能出租、不能出售，这就限制了另外两类购房的人，只能是自住的。

用什么来保证你是改善的呢？改善的房也可以，一开始规定房子的房产证五年内不允许出租，改善不能年年改善，这样就把这一部分就等于是对号入座，最后剩下15%彻底放开，拿出15%的土地来，他愿意盖什么就盖什么，盖别墅、盖皇宫，盖大宅院，我不管，你买十套，你买一整栋，我都不管，房价炒到天上去，跌跌到地下去，我都不管。剩下的15%就炒吧，不要去管它。从供给方面，这就是既有法律的手段，也有行政的手段，更多也是市场。我规定了一个规则，我就让市场去运行，我不去查你是有钱还是没钱，你对号入座，你有钱投机去，我不管你，你没钱买廉租房。所以，政府的土地要分类，规定基本生活的需要去满足，其他的交给市场运行。

这就是我对住房是不是商品以及它是什么类型的商品，要做一个细分，也许有助于我们房地产调控的政策更符合实际，更加有效。

蔡继明，河北唐山人，经济学博士学位，清华大学人文社会科学学院责任教授，博士生导师，兼任中国社会科学院和南开大学等10所科研院校教授。全国政协委员，民进中央常委，民进中央经济委员会主任。