周德文：下半年房企“钱途”将不容乐观（1）

过去二十年，房地产高速发展，成为中国经济发展的引擎原动力，是国民经济重要支柱产业。随着房地产业的发展，老百姓住房条件大幅改善，产业结构实现升级，社会私人财富快速累积。在过去一个年代，投资买房是国人抵御通胀的最为有效的手段，房地产被高期，寄托人们财富希望，“投资买房是财富保值增值的最佳手段”的思想依然深深烙印在很多人的脑海中。

然而近年来房地产行业已经发生一些深刻的变化，2021年以来，中国的房地产经济及相关领域如履薄冰。2021上半年，170家房企总市值“缩水”约3400亿元，跌幅约8.7%。其中118家房企市值下跌，占比69.4%；50家房企市值上涨，2家房企市值无变化，合计占比30.6%。

降价卖房 销售增速放缓

数据显示，2020年全国重点房企的平均毛利率只有26.2%，与历史最高点相比下滑超过10个百分点！而在此前还有数据显示，全国百强房企的平均净利润只有11.2%。近年来，房地产行业毛利率下滑已成共识，并呈现加速下滑态势。

由于楼市调控，现在开发商的资金普遍承受巨大的压力，特别是因为“三条红线”的影响，开发商必须要想办法筹集资金偿还债务。在这种情况下，大多数开发商都只能选择降价促销提高销量，而降价促销就意味着利润会下降。

在开发商面临巨大压力的同时，一些房地产大佬也在逃离楼市，2021年的6月16日晚，SOHO中国的官网向外发文宣布，董事长潘石屹已经把其持有的54.93%的股份卖给了黑石集团，共卖出了236.57亿港元。经过计算，潘石屹的这个操作直接套现195亿元。还有更早之前，李嘉诚、王健林这些依靠房地产发家的大佬，也都变卖了自己明显的房地产资产。也是因为他们嗅到了房地产行业变天的味道，知道继续待在房地产行业里也赚不到钱，所以才会离场。

到2020年底，全国所有商品房已经有70亿㎡以上的库存。这就意味着待去化的房产规模较大，且未来将会有更多的房子需要等待销售。对于房地产公司来说，销售回款是现金流的主要来源。如果房子能够卖出就算房价没有上涨，只要成交就能实现利润，但如果房子滞销，现金流枯竭，房企就将陷入很大的债务危机。当前，整体房地产市场对于房地产开发商的考验很严峻。

对于中小型房企来说，接下来可能会面临巨大的生存压力。一方面，在融资环境的影响下，部分高杠杆及业绩不佳的房企，现金流可能出现问题，这种状况下中小房企可能难以借到钱，另一方面是房地产需求受到严格扼制，房子可能卖不掉，销售回款遇阻，如果资金链断裂最后会因为资不抵债而破产。未来房企债务违约可能或将增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。

金融强监管 房企融资紧张

近年来，随着金融监管力度持续加大，诸如银行信贷、委托贷款、海外债等融资渠道的步步收紧，房地产投向资金持续收缩。从2018年－2020年各季度新增房地产贷款金额同比数据来看，主要金融机构各季度新增房地产贷款金额均呈持续下降的趋势。

据数据显示，今年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，同比下降18%，为近三年低点。其中，5月单月境内外债券融资共发行52笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%，同比增长4.9%。

5月债券融资到期规模环比出现下降28.3%，但债务规模仍处于高位，当月到期债务规模约985亿元，同比增加90.5%。

“三道红线”在一定程度上约束了房企的融资冲动，促使房企不得不转变以往高杠杆式的发展模式，着力于“强回款”与“控投资”。一些房企已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，新增的融资原则上用来偿还存量债务，债务规模将只减不增。

随着监管趋势进一步加强，房企的发债审批时间将被延长，或许会影响后期房企境内债务的发债节奏。在房企债券融资方面，今年前5个月发债规模较去年同期呈现下降趋势，其中，境内债券规模累计同比下滑11%。

（作者：周德文 中国经济学家、民进中央经济委员会副主任、浙江省人民政府特约研究员、师董会智库首席经济学家、国家发改委中国发展50人、中和正道集团主席）