周德文：下半年房企“钱途”将不容乐观（2）

房住不炒 楼市调控严格

当前，楼市调控严格，国家层面多次强调房住不炒。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后“房住不炒”原则贯穿近几年的房地产调控。十四五规划意见稿也要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”。

2020年下半年以来，央行和住建部召开的座谈会上就已经给出了房地产企业的“三道红线”。其中明确预警那些除去预收房款外的资产负债率大于70%。净负债率大于100%的房地产企业。

叠加对信托通道的强监管，房地产行业融资再度收紧。银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑。美元债市场存在不确定性，主要用途仍以“借新还旧”为主，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。

除了土地政策外，从中央到地方层面都相继出台包括融资管理、市场监管等一系列举措，释放出未来房地产调控持续加码的信号。

5月11日，房地产税改革试点工作座谈会召开，这是年内第四次点名“房地产税”。

6月30日，据报道央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

从国家对楼市的态度来看，预计在接下来相当长一段时间里，市场上的房价都会受到严格的政策调控，在这样的情况下，未来房地产行业的利润率将会保持在一个相对较低的水平，开发商难以从中获利。

房企债务问题凸显

不久前蓝光发展连续多日遭遇“股债双杀”，且国内外评级机构纷纷下调对蓝光发展主体与债项的评级，再融资压力进一步增大。

蓝光发展2020年财报数据显示，截至报告期末，其金融负债超过千亿，达1162.26亿元，短期偿债金额达700亿元。业内人士认为，蓝光发展的股债暴跌原因与被曝出的债务问题息息相关，蓝光发展存续非银借款占总债务比重高、非银借款偿付能力弱。业内预测，今年下半年蓝光发展或将面临约82亿元非银融资及50.61亿元境内债券含权到期，现金流紧张，年内债券偿付压力大。

与蓝光发展相似，华夏幸福不得不出售旗下项目股权进行自救。5月17日，宝业集团发布公告称，公司全资附属公司湖北建工房地产拟向华夏幸福旗下公司廊坊京御房地产收购武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权，代价约2.03亿元。据了解，完成收购协议后，湖北建工房地产将持有标的公司100%权益。

此前，华夏幸福出售与转手多处资产，但其出售资产的速度显然无法弥补其巨大的债务压力。据华夏幸福5月12日发布的公告显示，截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计仍超过500亿元，且债务重组方案目前也未有新的进展。

（作者：周德文 中国经济学家、民进中央经济委员会副主任、浙江省人民政府特约研究员、师董会智库首席经济学家、国家发改委中国发展50人、中和正道集团主席）