债务问题凸显的房企还有泰禾,不久前泰禾再一次收到了深交所对其深陷债务危机的年报问询函。数据显示,截至今年4月30日,泰禾已到期未归还借款金额达到431.55亿,且去年末泰禾的资产负债率由2019年末的84.95%上升到了90.75%;短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负债和其他流动负债期末余额合计394.64亿元。
据悉,5月27日信达资产发布了对泰禾旗下项目的处置公告,其拟对泰禾集团旗下石狮泰禾广场项目债权进行公开拍卖,该项目债权总额为10.58亿元,其中债务重组余额为8.4亿元。这也是泰禾自债务问题爆发以来,第一个被公开拍卖的债权项目。
高房价不降,放开生育也是枉然
房企当前的种种困境,除了传统的市场因素之外,还有人口红利的问题。我国现在的新生人口数量在持续降低。人社部预测,中国的人口拐点最早可能会在2027年出现。在这种背景下,不断有专家呼吁放开三胎,放开生育限制。十四五规划中,也有提到“推动实现适度生育率水平”。
2008年之后,劳动力增长放缓,中国经济在劳动力放缓的同时,又遭遇到了全球金融危机,GDP增速迅速下滑。此后伴随着劳动力人口占比下滑,增速也在不断下降。
2016年我们全面放开了二胎,但并没有改变生育率下滑的局势,反倒新生儿人口开始下滑,至今已经连续四年了。
人口对于房地产市场的影响是长期的因素。没有人口的支撑,市场需求匮乏,建造再多的房子都没人住更没人买。房地产行业经历了黄金二十年的兴旺发展,主要原因在于劳动力从农村向城市转移,大量的进城务工人员,需要在城市里买房定居。而当人口增长放缓,买房的需求将逐渐萎缩。
然而影响人口生育率的关键,并不是放不放开生育,而是现在的年轻人不想生,不敢生,生不起。房租逐年上升,许多在一二线城市打拼的年轻人无法承受,黯然离开。房价高企,工资涨幅难以追上房价涨幅,就算买了房也要顶着巨额的房贷,压力山大,谈何生育?
年轻人是买房人群的主力军,但是高房价下,而今年轻人越来越多的不结婚,因为结婚就有购房的需求,只要不买房就没有那么大的压力,乐得轻松自在。就算掏空“六个钱包”买房结了婚,也“不敢生”,光是买婚房这一项,便让他们多数人掏空了积蓄,还背上了数十年的房贷。在深圳,一个拿着平均薪酬的打工人,需要不吃不喝40年才能买得起一套平均大小的房子。
国际标准的房价收入比是在3到6之间,我国主要城市房价收入比已在6以上,超过了国际标准线,而且我国中心城市房价收入比还在不断增加。因此,与其呼吁放开生育,不如降房价。高房价不降,放开生育也是枉然,只有降房价,提高民众的生活质量,才能真正提高民众的生育率。
综上所述,对于房企而言,一方面,房企融资成本没有明显改善,随着融资规模进一步收缩,开发利润空间被压缩锁定,另一方面,原本支持房企高速增长的财务杠杆失灵,房地产信用债偿债规模越来越大,今年开始进入集中偿债到高峰期。更重要的是,人口红利逐步,房产调控可能进一步出手,下半年房企的“钱途”将不容乐观。随着集中度和行业格局的不断优化,优胜劣汰竞争愈发激烈,开发商亟需在存量市场寻求第二增长曲线和新的利润增长点。
(作者:周德文 中国经济学家、民进中央经济委员会副主任、浙江省人民政府特约研究员、师董会智库首席经济学家、国家发改委中国发展50人、中和正道集团主席)
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