多家AMC入局“保交楼” 房地产纾困进入加速期

中国商报（见习记者 白雅琦）近期，多家全国性和地方性金融资产管理公司（AMC）宣布与受困房地产企业达成合作。专家表示，在“保交楼、稳民生”的背景下，AMC积极入局，房地产纾困进入加速期。

多家AMC发力纾困房企

“目前房地产开发商仍面临五方面困难：借不到钱，民营房企失去公开市场融资能力；收不回钱，房贷放款慢、监控资金过高导致资金流动性差；卖不出钱，限售、限贷政策导致正常的市场需求被抑制；赚不到钱，限价政策和成本推升导致项目亏损；还不起钱，上下游负面情绪高涨，引发一系列不良反应。”广东省地产商会今年6月发布的《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》如此表述。

的确，挺过今年上半年企业融资艰难的时期，不少房企仍要面临债务无法如期偿还的“艰难时刻”。

2021年下半年，阳光城开始出现流动性危机，为解决公司债务问题，阳光控股有限公司创始人、董事局主席林腾蛟四处筹集资金，腾挪近40亿元补贴阳光城项目，套现价值30.52亿元的万物云股权，2022年5月还以17.34亿元卖掉了旗下另一家上市公司龙净环保约15%股份。即使如此，阳光城的债务危机仍未解除。

为了化解房企融资难题，近期，多家AMC积极入局“保交楼”，加速纾困房企。

今年8月5日，作为全国性AMC之一的中国华融资产管理有限公司（以下简称中国华融）在其微信公众号上发文称：近日，中国华融与阳光龙净集团有限公司（以下简称阳光集团）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。中国华融总裁助理高敢表示：“中国华融将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光集团纾困化险、浴火重生。”此次中国华融对阳光集团的纾困终于为阳光城解决债务危机带来了一丝曙光。

今年7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为20.18亿元+1.215万平方米的配建。扣除配建后，楼面价达到2.27万元/平方米，创下历史最高纪录，该楼盘即“悦伴湾”项目。“地王”诞生一年后，佳兆业理财爆雷，深陷债务危机，其在广州、深圳等多个项目停工烂尾，也包括“悦伴湾”。

值得关注的是，中国信达的介入方式为——由其深圳分公司折价收购项目债权，并由深圳华建提供资金借款，由信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费用。这是中国信达落实监管部门有关精神，对出险房企进行救助的首个成功落地项目。

不仅是全国性AMC，地方AMC也加速入局纾困房企。日前，中南建设发布公告称收到控股股东中南控股集团有限公司（以下简称中南控股）通知，称其与江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产）签署了合作框架协议。根据有关协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模为人民币20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括但不限于存量债务重组、现有项目续建等。

事实上，这已不是中南控股第一次与AMC机构合作。今年5月初，中国华融、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司与中南控股共同签署了支持企业转型发展的战略合作协议，通过成立合作主体的形式向其提供总规模不超过50亿元的支持。

7月28日，招商蛇口发布公告称，其与深圳市招商平安资产管理有限责任公司已签署《战略合作协议》，双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等方面建立战略合作关系，实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标。招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付合作意向金不超过40亿元人民币。

AMC加快房企风险出清

今年7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性提升到国家政治高度，对稳定市场信心、稳定预期提供有力政策保证。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

地方也在积极推进，8月5日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由河南省郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。按照方案内容，郑州市房地产纾困基金遵循“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，在中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

那么，在“保交楼、稳民生”背景下，AMC该如何发挥作用？

对此，盘古智库高级研究员江瀚告诉中国商报记者，AMC对于房企纾困，更多的作用是在坏账的处置和债务的处理上。在不良资产的处置、债务的处理以及融资方面，AMC有自己的优势，但是如何把这些优势发挥出来，赋能到房地产企业身上，需要的是两者之间的配合。

克而瑞研报分析，目前市场低迷态势延续，出险企业名单在拉长，房企间的收并购却停滞不前，AMC无疑被寄予厚望。如今，在政策支持下，全国性AMC和地方AMC都在加速介入房地产行业，成为加快风险出清的又一抓手，尤其对于出险房企来说，释放出了积极信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“当前全国四大资产管理公司均已涉足房地产债务化解、纾困房企的工作，它们在不良资产化解方面具有经验丰富、资源较多、技术较强的优势，是当前化解房地产不良资产的重要力量，也是各类资金和资源需要密切关注的参与主体。”他还称，从目前此类机构的动向看，资产管理公司和各类房企已经有了实质性的合作，且今年下半年各类合作在加快推进，这对于房企问题的处置和落实保交楼工作等都有积极的作用。 

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