房屋销售放缓 美国房地产市场明显降温

曾在2021年十分火爆的美国房地产市场，当前已经出现了明显降温。美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新公布的数据显示，美国7月成屋销售连续第6个月下降，美国四个主要地区的销售额均出现环比和同比下降。

具体而言，数据显示，7月成屋总销量(包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓)较6月份下滑5.9%。经季节因素调整后年化为481万套，同比下降20.2%，2021年7月为603万套。另外，7月底登记的房屋库存总量为131万套，比6月增长4.8%，与去年同期持平。按照目前的销售速度，未售出库存为3.3个月的供应量，高于6月的2.9个月和2021年7月的2.6个月。

而7月所有住房类型的成屋价格中值为40.38万美元，比2021年7月的36.46万美元上涨10.8%，但较上个月的41.38万美元的历史高点下降了1万美元，所有地区的价格都同比上涨，标志着实现了连续125个月同比增长，创下了有记录以来持续的最长时间。

“从房屋销售和房屋建设下滑的角度看，我们正在见证一场楼市衰退。然而，这并不是房价的衰退。库存依然紧张，全国范围内房价持续上涨，近40%的房屋仍保持完整的标价。”NAR首席分析师劳伦斯·云说。

当前，美国房地产市场已经呈现出了放缓的迹象。中金公司在今年7月下旬发布的一份报告中指出，美国二季度GDP季调环比折年率为-0.9%，远不及市场预期的0.5%，考虑到一季度GDP环比折年率为-1.6%，美国经济已经连续两个季度环比负增长。其中。固定资产投资下跌3.9%，较一季度5%的增长明显回落，对GDP增长拖累为0.7个百分点。从分项看，二季度建筑投资大幅下跌11.7%，而房地产投资的跌幅更是达到14%。房地产疲软与房贷利率大幅攀升有关，过去几个月，30年期房贷利率从3%上升至接近6%，导致房地产销售数据快速下滑，从而对地产投资带来压力。

然而，仅在一年以前，美国房地产市场还是一片欣欣向荣的场景。新冠肺炎疫情暴发后，随着美联储以及美国政府实施了大规模的经济支持措施，经济的复苏令美国的住房需求明显上涨。房屋供应的不足、火热的购房需求以及较低的贷款利率令美国房价快速上涨，房屋销售十分火爆。

然而，随着美联储在今年3月正式开始加息，抵押贷款利率一度出现了快速、大幅攀升。不断上升的抵押贷款利率已经影响了许多消费者的房屋购买意愿。与此同时，美国房价仍在上涨，这两项因素共同打击了购房者的购房能力，房屋销售也因此受挫。不过，劳伦斯·云认为，持续的销售下滑反映了6月初抵押贷款利率接近6%峰值的影响。房屋销售可能很快就会稳定下来，因为抵押贷款利率已经下降到接近5%，这将进一步提高购房者的购买力。

事实上，今年上半年，美国的固定抵押贷款利率一直呈现上涨态势，随后稍有回落，但在最近三周又再度回升。根据房地美9月1日公布的数据，截至9月1日当周，30年期固定抵押贷款利率为5.66%，高于8月25日当周的5.55%。15年期固定抵押贷款利率也较8月25日当周出现上升，达到4.98%。房地美分析称，市场对美联储实施更为激进的货币政策立场有了重新认识，这已将抵押贷款利率推高至一年前的近两倍。抵押贷款利率的上调正值房地产市场特别脆弱的时期。由于购房需求下降，卖家正在重新调整定价，这可能导致房价增长继续减速。

从目前的情况看，美联储的货币政策已经成为影响美国房地产市场抵押贷款利率的关键因素。一般而言，抵押贷款利率水平与美国10年期国债收益率水平息息相关。而美国10年国债收益率走势则与美联储的加息行动密切相关。随着包括美联储主席鲍威尔在内的多位美联储官员针对后续加息政策发表了偏“鹰”的讲话，市场对于美联储将在9月继续大幅加息的预期成为推动美国10年期国债收益率上行的重要动力。

尽管美国经济已经出现了连续两个季度的负增长，经济“硬着陆”乃至衰退的风险进一步增强，但面对仍然高企的通胀水平，美联储继续加息的态度依旧坚定。在即将到来的9月货币政策会议上，若美联储继续维持着激进加息的货币政策路径，或将增加美国抵押贷款利率的上行压力，增加购房者的购房成本，进而打击美国房地产市场表现。

高盛日前分析提出，随着抵押贷款成本不断攀升，人们的负担能力进一步受到削弱，美国房地产市场需求可能会崩溃。并且在房价上涨以及抵押贷款利率上升的共同影响下，成屋销售或将进一步下滑。高盛预计，未来几个季度，美国房价增长将大幅放缓，到2023年平均涨幅将降至0%。 

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