房地产行业发展“下一站”在何方？

房地产业关联诸多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。过去一年时间里，中国房地产市场出现了一些调整和风险事件，加速倒逼企业探索新发展模式，未来行业发展的“下一站”在何方？

近日，“2022人居创新者大会”于广州、北京两地以线上线下结合的方式同步举行，大会由人居创新者大会组委会主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同主办。

大会围绕“思辨、谋新，筑未来”这一主题探讨人居领域新趋势新机遇、人居产业新场景新业态，共同探讨行业蝶变与模式迭代及产业生态如何向未来进化。

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明认为，2022年是全球经济、政治复杂的一年，海外地缘政治的急剧变化、美联储持续的紧缩政策等，为全球金融市场带来许多不确定性。

“在这样的环境下，投资者对资产流动性的需求增高，而此时房产的流动性正在下降，这就意味着投资者会有一些新的、多元化的投资选择。”张明说。

在此背景下，地产行业还有哪些机遇呢？中国官方提出，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。

张明称，未来房地产行业的走向，要看准重点城市群和都市圈，“判断城市的前景，关键有两个指标，年轻劳动力的流向以及优质公共品(医院、学校等)的分布，拥有这些资源的城市，房地产市场会有一个比较稳健的未来。”

而在这些空间相对比较稀缺的优质城市里，整个行业将迈入存量赛道，对存量资产进行改造升级、盘活焕新将成为重要发展方向。

“开发商过去走的路是‘制造+销售’，未来可能会转为‘持有+服务’。”张明称，进一步来看，一旦经营模式转入了“持有+服务”，一些用于提高存量资金周转率的房地产金融产品就会受到青睐，比如REITs、MBS、ABS等发展都会加快。

清华校友总会城乡建设专委会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生也在分享“保租房”时提到了REITs。

聂梅生认为，目前国内没有形成一个包括资金、土地、运营在内的供给体系，来保障中国市场化的租赁住房发展，而REITs的出现，能够从金融创新上改善这一痛点。

在她看来，保租房REITs的试点扩大，能够拓宽住房租赁发展的资金来源，激活更多市场化机构参与发展住房租赁。

人居创新者大会首席经济学家、民生加银基金首席经济学家钟伟，则从社会转型视角分析了人居模式的变革趋势。他直言，随着老龄化、单身社会的到来，未来人居中的“人”，应该是个人。因此对社会需要提供更多有效、高质量的私人产品和公共产品。更进一步来说，就算足不出户在家里，也能够获得想要的私人服务和公共服务。

“这个过程当中，如果行业能以服务为中心，去创造一个未来良好的人居市场的话，也许是可能突破的一个方向。”钟伟建议。

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