加快房地产制度改革，组建国家住房发展银行

新京报贝壳财经讯（记者赵方园 陈维城）“近年来，受疫情、经济结构调整等多重因素影响，全国房地产市场下行压力显著增大，我国正处在城市化较快发展阶段，房地产业仍是国民经济的支柱产业，目前，房地产市场平稳健康发展存在一些突出问题，亟须改革。”3月6日，全国政协委员，安徽省律师协会监事长周世虹对新京报贝壳财经记者表示，今年自己带来了以系统性思维推进房地产市场制度改革的建议。

“现行房地产开发制度有利于引导资本快速进入市场，但是近年来，由于受资本和投资行为推动，部分房地产开发企业走向“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，弊端日益凸显，房地产开发的资质准入、预售、信贷、维修基金等基本制度需要进一步修改和完善。”

周世虹指出，房地产开发、居民刚性需求和改善性购房等都需要金融信贷的支持；但商业银行房地产贷款政策受金融政策及各银行的经营方向影响较大，信贷政策缺乏稳定性和逻辑性，且设置条件多，贷款门槛较高，申请及拨款程序复杂，特别是在当前房地产市场下行周期，相关中小企业融资困难。

如何平稳转型？周世虹建议，加快推动房地产相关制度改革，提高房地产市场开发资质等准入门槛，提高住房建设标准，提升住房品质；尽快修改城市房地产管理法，出台《商品房销售管理条例》《住房租赁管理条例》，将“租购并举”等住房制度确定为法律规定，同时取消商品房预售制度等不符合房地产市场交易规律的相关规定，推动商品房向现房销售过渡；逐步实施套内使用面积计算和计价等方式，推动房地产企业优化住宅设计；修订《住宅专项维修资金管理办法》，探索建立房屋体检、房屋质量保险等制度。

同时，可组建保障住房供给和需求的专业银行——国家住房发展银行，将住宅专项维修资金、房屋养老金等其他涉房资金一并纳入管理，降低管理运营成本；住房发展银行还可以解决普通住房建设、相关企业“融资难”“融资贵”等问题，避免房地产市场大幅波动。

此外，周世虹表示，需明确“一城一策”工具箱措施，建议国家进一步下放权限，明确政策工具箱的内容和范围，供各城市选择使用。

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