加强逆周期调节，推动房地产市场平稳健康发展

国家统计局发言人近日表示，从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。房地产开发企业新项目开发意愿不强，房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，5月份70个大中城市商品住宅销售价格基本稳定，其中，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市商品住宅销售价格降势趋缓。

今年第一季度，随着经济运行恢复常态化，前期受到疫情影响而积累下来的住房需求较快释放，伴随着房地产政策的宽松性调整，房地产市场出现一定反弹。但是，进入第二季度后，这种反弹没能持续，而是出现回落。应当说，近期回落主要是短期需求集中释放后的正常现象。这与中国宏观经济整体数据表现较为一致，即第一季度受益于疫情防控措施优化调整后需求的集中释放，各行业出现恢复性增长，但内生动力还不强，使得这种反弹未能持续。

房地产的特殊性在于，它既是拉动经济增长的主要动力，同时销售又受宏观经济预期影响较大，因此，成为左右宏观经济增长的主要因素。房地产销售在中国是一个预期驱动型的市场，从历史情况来看，它呈现出买涨不买跌的规律，当楼市不振时，大多数人不愿意入市，而当政府采取调控措施刺激楼市时，市场又可能会出现抢购潮，在很短的时间内推高整个城市所有住房价格。这种非理性的现象会导致楼市在一次井喷后缓慢下跌，然后等待下一次井喷。

二季度楼市恢复趋缓主要是与预期有关。首先，市场有政府会出手稳定楼市的预期，因此，除了刚性需求外，很多人开始持币待购，等待更有利于消费者的政策出现，比如更低的利率，或者开发商促销等。其次，正因为有这种预期，所以，越来越多的家庭开始将自己的“老破小”（房龄20年以上）挂牌出售，希望通过换房改善居住条件。这导致二手房挂牌数量上升以及挂牌价格下跌，形成了一种下行压力。在这个过程中，有关征收房产税等传闻也促使部分投资者开始抛售投资性住宅，似乎构成了一种市场下行压力较大的情形。但是，大量改善性需求与刚性需求仍然存在，只是二手市场与一手市场的乘数效应被延迟了。

不能继续将房地产作为短期刺激经济的手段，通过制造市场抢购潮，以带动市场去库存。这是因为目前一些大城市房价与本地收入相比已经普遍偏高，抢购潮会在短时间内扭曲供需而造成价格脉冲式上涨，对楼市健康、可持续发展是不利的。此外，随着人口增长放缓以及城市化率不断提高，相对平稳的需求也不支持价格继续上涨。因此，房地产市场必须保持平稳健康运行，不能大起大落。

我们需要通过逆周期调节稳定和促进宏观经济的增长，从而改善市场预期，避免就业和收入等受经济下行趋势影响而导致消极预期，从而让潜在购房者推迟购房决定。还要有序推进城市更新改造，目前，大部分城市旧城区仍然存在较多老破小，居住条件较差，是置换型需求的主力，但城市改造也要避免一窝蜂式的“大干快上”。也要鼓励改善型和刚性住房需求释放，解除不合理的限制性政策，但杜绝投机炒作。在一些大型城市，应该创新融资方式，增加公共租赁住房供给，为新市民解决居住问题。同时，应继续推动农民工市民化，提供完善的教育、医疗等社会保障服务等。

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