房地产先扬后抑，“因城施策”成主基调

2023 年上半年，房地产板块指数 ( 882011.WI ) 先升后降，呈倒 V 走势，明显跑输沪深 300。

行业基本面上，房地产销售在 2023 年一季度强势反弹，行业起色快、“小阳春”特征明显。但是，市场短暂出现小阳春，主要原因是疫情期间积压需求释放，由于市场回暖基础弱，4、5 月商品房销售降温明显，进而出现了先扬后抑行情。

展望下半年，在政策预期加强之下，“因城施策”加持以及融资环境改善，房地产行业前景依旧可期。

年中盘点：行业先扬后抑，“小阳春”行情不在

今年一季度，房地产行情再现“小阳春”。

根据国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金、国房景气指数等多个指标出现回暖。

其中，商品房销售面积 29946 万平方米，同比下降 1.8%，其中住宅销售面积增长 1.4%。商品房销售额 30545 亿元，增长 4.1%，其中住宅销售额增长 7.1%。

易居研究院研究总监严跃进指出，1-3 月份，根据官方公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为 10532 元 / 平方米，涨幅为 6.3%。当前房价已经走出了下跌的通道，开始步入上涨的区间，总体上房价回稳的趋势明显。

在大好的形势面前，不曾想二季度房地产却迎来较大反转。

从时间节点看，今年 4 月成为行业拐点。当月商品房销售面积、金额分别达到 7690 万平方米、9205 亿元，环比分别下降 48% 和 39%；

5 月商品房销售面积 8804 万平方米，商品房销售金额 10037 亿元，环比企稳但同比表现羸弱。

统计局数据显示，2023 年 1-5 月，商品房销售面积 46440 万平方米，同比下降 0.9%，商品房销售额增速放缓。

6 月楼市延续平淡，根据克而瑞数据，重点 30 城供应虽有反弹，环比上升 34%，但从绝对规模来看，仍为近 5 年来同期新低，上半年供应量基本与去年同期持平。成交环比下挫 9%，同比下降 25%，上半年累计同比上涨 17%，增幅较上月收窄 13 个百分点。

二手房市场和新房市场走势一致。

尤其是在行业复苏不明朗下，二手房市场挂牌量激增。

据上海易居房地产研究院统计数据显示，在其选取的全国 13 个重点城市，今年 6 月初 13 城二手住宅挂牌量为 199 万套，相比今年年初 159 万套增长了 25%。

上海易居房地产研究院认为，从历史长周期角度看，过去二手房总体处于“不愁卖”阶段，而现在二手房开始步入“愁卖”阶段，这意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。

交银国际认为，2 季度房地产销售数据和 6 月行业销售数据下滑，加大市场对房地产市场政策宽松预期。

政策预期加强，“因城施策”成主基调

随着一季度“小阳春”结束，加大市场对房地产行业宽松政策预期。今年以来，各地陆续出台行业相关刺激政策，“因城施策”成为房地产当期政策主基调。

据克而瑞数据，2023 年上半年，117 个省市 188 次松绑房地产政策。其中大多以公积金等弱刺激政策为主，也有部分城市松绑“四限”（限购、限贷、限价、限售）。

进行公积金调整的地方包括海南、湖南、西藏、深圳、上海、广州等。6 月 25 日，佛山市住房公积金管理中心发布缴存职工个人 / 家庭申请的最高可贷额度提高至 50/100 万元（人民币，下同）。

放松限购的城市则有广州、长沙等。其中，广州南沙区非户籍购房社保要求由满 5 年改为满 3 年。扬州市自 7 月 1 日起，不再执行限购政策及其原有住房不再执行限售政策，同时给予所缴纳契税 100% 的一次性购房补贴政策。

深圳、贵阳等地则放松限价。其中，深圳二手房指导价仅作为参考，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

全国性政策方面，在前期强烈的政策预期下，与房地产直接相关的降息落地。

6 月 20 日，央行发布降息公告，5 年期以上品种报 4.2%，下调 10 个基点。中泰证券研报认为，2022 年以来，两次 LPR 调降 5 年期降幅大于 1 年期降幅，一定程度上传递出稳楼市的信号。

随着各地下调房贷利率，有助于降低房贷成本，或能否催化更多购房需求，提振房地产需求端。

此外，房地产新的发展模式再被提及。日前住建部部长倪虹表示，要探索建立房屋养老金制度。

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，房屋养老金制度的提法正不断成熟。此前 2022 年长沙自建房倒塌事件后，住建部就明确，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

此外，国常会也提到，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合。

国金证券认为，6 月基本面销售弱现实依旧，百强房企和高频销售数据均有明显降幅，供需两端政策需持续协同发力，促进行业回归平稳健康。

房企继续分化，行业何去何从？

在行业低景气度下，分化依旧是房企的主旋律。

根据克而瑞数据，2023 年上半年，TOP10 房企的销售操盘金额门槛同比增长 15.3% 至 890 亿元，TOP20 门槛增长 4.7% 至 368.6 亿元；

相形之下，TOP30 和 TOP50 梯队房企门槛却分别同比降低 15.8% 和 10.8%，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。

不过在强政策预期下，今年 6 月房地产板块异动频频，房地产（SW 港股）板块合景泰富集团（01813.HK）今年 6 月累计涨幅超 60%；时代中国控股（01233.HK）累计涨幅近 50%；中梁控股（02772.HK）、正荣地产（06158.HK）等 6 月累计涨幅也超 27% 以上。

资本市场利好离不开宽松政策预期以及 A 股房企股权融资落地等利好因素。

6 月 16 日，招商蛇口 ( 001979.SZA ) 发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效。继招商蛇口定增获批后，6 月下旬以来，保利发展、中交地产、福星股份和陆家嘴 4 家涉房上市企业定增方案也获证监会同意批复。

对于行业投资机遇，交银国际认为，估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富及雅居乐（03383.HK）短期重估空间较大。相对避险的投资者仍可持续关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（00123.HK）和华润置地（01109.HK）。

东方证券预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

对于行业未来走向，业内人士最有发言权。

6 月 30 日，万科郁亮在 2022 年度股东大会上表示，房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。

此外，他也认为，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

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