政治局会议最新定调 适时调整优化房地产政策

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

在风险防范方面，此次会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

相较此前，此次会议对房地产市场以及重点领域风险防范等方面的表述更为细化，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

多位分析人士向《中国经营报》记者表示，从此次会议表述来看，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调，同时在市场新形势下，下半年房地产调控政策体系和基调可能面临较大调整，如何推进供给侧改革来满足和释放需求以及如何盘活存量提高供应效率并匹配需求等将是未来政策调整的重要方向。

市场供求关系发生重大变化

从近期的会议精神来看，“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一表述是此次会议首次提出。

多位分析人士指出，当前我国房地产市场调整压力较大，市场发生的一些重大变化其实主要体现在供应与需求两端的回落。

“2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，这些数据都表明居民基本住房需求已得到满足。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求减少，房地产市场已进入新房见顶后的回落阶段。

“目前，房地产供需两端的预期及行为等都已发生了较大变化。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前房地产市场重大变化主要表现在居民对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降以及未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降，房屋流通速度下降等方面；同时银行按揭贷款余额减少，开发商大规模储备地块的时代结束等新变化也在发生，这些变化预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。

此外，虽然对房地产市场形势有了最新定调，但从会议表述来看，防范化解风险仍是房地产工作的主基调。

“在对房地产的表述方面，此次会议将防风险放在首位，这与去年底中央经济工作会议的定调完全一致。”李宇嘉认为。

陈文静也认为，此次会议强调要切实防范化解重点领域风险，意味着防范化解房地产相关风险依然是首要任务。

“相较4月28日的政治局会议，此次会议在风险防范方面的表述内容更加细化，更加具有针对性和可操作性。”中泰证券研究所政策组负责人杨畅则认为，针对房地产市场、地方债务以及中小银行等重点领域风险防范与化解，此次会议提出了更为细化的要求。

适时调整优化房地产政策

市场新形势下，此次会议指出要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

其中，“适时调整优化房地产政策”这一表述也是首次提出。多位分析人士认为，在这一要求下，后续房地产市场供需两端政策可能将面临较大调整，且调整区域可能主要集中在一线城市。

“预计后续房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。”陈文静认为，近一年多来，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大，因此短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化方向可能仍主要是住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等。

杨畅也认为，由于二线及以下城市房地产市场相关政策措施在前期已进行调整，在此次会议要求下，后续一线城市相关政策措施调整的可能性将加大。

“整体来看，供需两端齐发力是本次政治局会议传递的重要方向。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，“适时调整优化房地产政策”这一要求意味着房地产市场政策端仍具有较大调控空间，预计接下来各地房地产市场政策端将继续发力，调整力度将会有所加大，调整工具也将会趋于多元化。

“针对市场重大变化，管理政策也要有所改变，即从防过热转到防过冷，从增量转到存量，从‘有没有’转向‘好不好’来满足居民需求，同时要从需求端刺激转向供给侧改革。”李宇嘉认为，未来的房地产政策导向将转向如何推进供给侧改革来满足和释放需求，如满足新市民、年轻人先租后买的需求。

盘活改造各类闲置房产

除适时调整优化房地产政策外，此次会议还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

实际上，今年4月28日的中共中央政治局会议上就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，后续两项部署的指导意见均已经国务院常务会议审议通过。

“继4月份政治局会议后，此次会议再次提出了积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重要任务之一。”关荣雪认为，从相关定调来看，城中村改造工作也是促进保障性住房建设工作的重要一环，在盘活改造各类闲置房产中作用明显。

陈文静也认为，城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要方式，近日《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，进而更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

“未来房地产市场政策导向将转向如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，以解决发展不配合、不充分的问题；如何打造好房子、好小区、好社区，从而提高居民美好人居。”李宇嘉认为，下半年预计房地产政策将继续支持居民刚性和改善性住房需求，同时围绕促进良性循环出台降低二手房交易成本与周期以及推进存量房产盘活等方面政策举措。

对于当前经济形势，此次会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

针对国内需求不足等挑战，此次会议强调要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。

“此次会议对当前经济运行面临新的困难挑战提出了明确判断，其中内需是核心问题。”杨畅认为，对当前短期内需不足等问题，此次会议提出的相应工作手段具有明确的针对性，如对消费收支两端均予以考虑，其中收入端明确“增加居民收入”，支出端则对商品消费和服务消费等均有明确部署。

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