住建部明确重点方向 房地产政策加快调整优化

住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

专家表示，在中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部适时发声，进一步透露了政策调整优化的重点方向，对各地落实政策具有关键性的指导意义。整体而言，未来一二线城市房地产政策优化调整的空间较大。

降低首付比例和贷款利率

专家预计，未来住房贷款利率整体有望进一步下降，一线城市下降空间相对更大。

今年年初，人民银行、原银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。首套住房贷款利率政策与房价变动挂钩。此后房价下跌城市纷纷调降首套房贷利率，目前，房贷利率已降至历史低位。

据贝壳研究院统计，7月，百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%、3.88%，一线城市相对较高。

在首付比例方面，目前大部分非限购城市首套住房最低首付比例已按照20%执行，但一二线城市的首套住房最低首付比例大多不低于30%。

在平安证券地产行业首席分析师杨侃看来，此次住建部提到“降低购买首套住房首付比例”，释放了明确的政策信号，利好总价高、购房门槛高的核心城市。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期来看，一二线城市或进一步降低首套住房首付比例和房贷利率，首套住房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在调整的可能性。
落实“认房不认贷”

在不少业内人士看来，此次住建部诸多提法中，最引人关注的莫过于“个人住房贷款‘认房不用认贷’”。

目前，一些城市在实际操作中仍然执行“认房又认贷”的政策。业内人士介绍，该项政策是指住房消费者有了购房贷款记录之后，即便购买首套住房也会被认定为购买第二套住房，并适用更高的首付比例、房贷利率和更严格的公积金贷款标准，无形中提高了购房门槛和成本，属于“限购限贷”政策的延伸。

据诸葛数据研究中心不完全统计，去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20个城市优化了“认房又认贷”政策。但是，一线城市和部分重点二线城市仍严格执行“认房又认贷”政策。业内人士介绍，目前，北京首套住房首付比例基本在35%，房贷利率为4.75%，第二套住房首付比例为70%，房贷利率为5.25%。

“当前限购较严格且执行‘认房又认贷’政策的城市主要有北上广深、成都、西安等十余个核心城市。”陈文静说，住建部提出落实好个人住房贷款“认房不认贷”政策之后，部分二线城市或率先行动起来，未来一线城市也可能进行合理调整。
调整优化房地产政策

进入7月，调整优化房地产政策的政策信号加快释放。

7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中列明的涉及购房环节税费优惠多达19条。

专家表示，“适时调整优化房地产政策”给足市场想象空间，意味着过去在市场过热阶段出台的一些政策存在调整优化的可能性。

此次住建部发声则进一步透露了政策调整优化的重点方向。在业内人士看来，这是对7月24日中央政治局会议中提出的“适时调整优化房地产政策”的落实，对接下来地方政策调整具有关键性指导意义。预计各地调整优化房地产政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。

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