四部委强调“打好政策组合拳” 房地产政策拳头将如何发力？

8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。

在涉及房地产政策方面，此次发布会重申和强调了五大层面，一是更好满足居民刚性和改善性住房需求；二是指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；三是推进超大特大城市城中村改造；四是支持“保交楼”工作、延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末；五是稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次发布会上提出的政策储备和实施措施多次在近期提及，但其大的框架是高质量发展，并不是通过货币放水、投资拉动以延续旧模式来实现稳增长。因此，对于地产方面的政策扶持，即便要在供给端大力支持企业融资、资产收并购，需求端提出降首付、降利率，降成本，其目的主要是防风险、防止过快下行，无意在短期内实现拉升；政策更在意供给侧改革（降成本、补短板）来匹配需求和向新模式过渡。”

打出“政策组合拳”，稳定住房消费

此次发布会上提出，推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。

对此，58安居客研究院院长张波解读称：“关于推进超大特大城市城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，这部分在7月的中央政治局会议也重点提及，城中村改造的推进将对楼市的长期供求层面产生深远影响。由于此次是四个部门联合召开会议，将非常有利于从产业规划、金融、税收等多方面形成政策合力推进，由于需要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥推进，因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化，对楼市的影响也会更为长远。”

此次发布会也延续中央政治局会议的表态，在住房需求方面，提出更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。

“对于自住性购房需求的保障，是这几年屡屡提及的重点。目前的问题依然还在政策的落实，尤其是一线城市政策的落实。随着各层喊话声量不断加大，政策落地只是时间问题，但政策力度的大小也是市场关注的焦点，尤其是‘认房不认贷’能否在一线城市落地。”张波表示。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示：“当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。此外，当前全国仍有约20城首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。”

在今天的发布会上，央行再次强调“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

对此，曹晶晶分析称：“存量房贷利率下调也是降低居民购房成本的重要举措。部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率，叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。”

当前重点城市限贷政策梳理



图/中指研究院

防范化解风险，继续大力推进“保交楼”

此次发布会提出，系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力；延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策；在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

同时，支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

对此，李宇嘉表示：“防不住风险，就不可能有高质量发展。告别高速增长，进入中高速增长的新阶段，房地产、地方债务、金融等领域的风险隐患，粮食、能源资源安全保障，还有外部风险挑战等等，都是要协同解决的。房地产方面，除了地产引发的金融风险，增长失速的风险，还有‘保交楼’引发的社会风险。因此，此次会议上提出牢牢守住不发生系统性风险的底线。”

“除了对房地产交易市场的关注外，对于租赁亦有较高关注度，构建租购并举的长效推进机制，通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持，目前这类资金会重点偏向于大型央企国企的保障性租赁房源，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。”张波分析称。

对于推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地，曹晶晶表示：“租赁住房贷款支持计划落地预计将提速，保租房公募REITs发行也有望进入快车道。”

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