2023博鳌房地产论坛探讨“预期修正”

 “我们要区分什么是短期政策，什么是长期政策。”

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲8月8日在2023博鳌房地产论坛现场表示，最近出台了很多房地产相关的政策，可以称之为政策组合拳，政策出台总会起作用的，但是作用多大，大家可以观察。从着眼于长期的政策来看，这些年很大程度上是鼓励城市群的发展，今后中国的情况是什么样的呢？除了几个大城市群，京津冀、长三角、粤港澳、成渝，每个省会城市加上一些过去计划单列的比较大的中心城市，都会形成一些大大小小的城市群，这些是人口聚集的地方，这些地方的房地产市场应该会有一个正常的形态。

对于今年下半年以及更长周期的房地产行业的走向，四位重量级嘉宾分享了各自的见解。

浙江省房地产业协会会长，德信中国董事会主席、执行董事胡一平认为：房地产行业首先要面对当下的问题，更要着眼于这个行业的未来。中国的房地产未来可能是532或者433的模式。

532指50%是商品房，完全不限价、不限购，由市场来决定；对于一些经济比较困难的人，国家会给一些保障性住房，共有产权房可能是保障性住房的一种；还有一些人，政府会提供保障性的租赁用房，占到20%。这样每个人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是这个需要时间。

目前，市场迫切需要房地产相关的地方政策落地，然后带动住房消费，刚需首套首付降低、基准利率优惠等政策可能是利于市场需求释放的。

现在从企业端来说，也需要给一些政策，比如要把保交楼和保主体相结合。还在坚持的企业如果能得到更多的流动性的支持，供给端和需求端都会好起来，这也是政策和市场相结合的一种方式。

从中央层面来说，第一个政策是去年11月11日出台的，即允许商业银行到期债务进行展期。今年年中的时候，中央又允许这个政策延续至明年年底，这个政策对房企保交楼是非常有好处的。

中央层面出台了这样比较好的政策，如何把中央的政策能够落实到每个城市里面，落实到每个项目或者公司里面，这是比较关键的因素之一。

好的地段、好的产品肯定还是有需求的，住宅的春天还是有的。

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮讲：房地产市场需要冷静，需要一个休养生息的过程。每个行业永远在淘汰着不能进化的大多数个体，真正能够进化的只是少数。

长期政策的话，需要的政策是政策退出。

需要改变观念的是，并不是需要房子住的人就适合买房子，也可以租房。不具备资产累积能力的人，鼓励他们不要去承担买房的风险。用过低的首付买房，也会增加社会运行的风险。

自购住房、保障房、租赁住房，不会是固定模式或是理想比例。在上世纪90年代，中国的自有住房连3%都没有，现在至少占30%，增长了10倍，但30%也是少数，它是一个渐进累积的过程，至少需要20-30年才能达到超过50%-60%的人有能力购买和持有住房。

社会越发展，租房住的人越多，美国、德国等房地产成熟的市场都是这样，这是客观规律。比如一个人在洛杉矶有套房子，他的工作机会在纽约，那他就可以出租自有住房，然后在纽约租房。

再来说短期的情况，房企不能仅仅依赖于短期政策，每个房企的基因以及适应市场的能力差异很大。短期政策只是纠正短期失衡的问题，任何政策都不可能保证每一家企业都有前途。

房地产市场的大体量需求一般是8-10年的需求累计，这是一个常量，但是它在一个时间范围内的分布结构会发生很大变化。房地产行业明显的“大小年”是很正常的事，现在的问题是，房企怎样适应市场需求变化，实现自己企业的进步。

思睿集团首席经济学家洪灏说：政策有短期和长期，经济的目标也有短期和长期，短期政策是要稳住行业、益于经济。不想破产的房企，现下需要努力保证现金流，因为涉及到保交楼、涉及到整个产业链的问题。

现在行业整体的存货大概是18个月的去化周期。“一城一策”等政策目前也在研究落地，比如浙江省就已出台政策，进城务工人员买房可以获得当地的户口（部分地区）。当然，一些政策还需要细化到银行放贷职员等实际操作层面的人如何让新政策有效落地。

前些天，我与著名经济分析师吉姆·罗杰斯也讨论过房子，罗杰斯说他想买中国的房子。所以从市场需求来看，不仅是中国自己城镇化的需求，不仅是已经城镇化的居民住房改善的需求，还有其他的需求。

美国房地产行业曾经也遇到过危机，他们允许破产，整个行业经历了2-3年的房地产低靡期，而日本经历的时间很久。

中国的长期政策，也是看到整个社会对房地产行业预期的问题，值得每一个人深思。

中国经济运行的周期性非常明显，以前一般来说这个底部会持续8-11个月。这一次，从去年第四季度至今已经历了近10个月的底部区间，今年一季度有过一波比较强势的修复行情，这个主要原因是去年第四季度央行进行了PSL扩表，市场“迷茫”的时候，“解药”的作用是非常明显的。

但需要修复的不仅仅是经济的周期，更是整个社会对房地产行业的预期，因为这个世界上没有一个资产连涨30年不跌的，所以我们很可能是借助这个周期的修正，不仅仅引领中国的经济修复，同时修正整个社会对于房地产未来发展的预期。

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