郑州发布15条措施优化房地产政策

 “郑15条”的发布，打响了优化房地产政策的“第一枪”。

日前，郑州市发布优化房地产政策15条具体措施，其中提到“将试行地下停车位办理预售”。有网友留言表示疑问，这是否意味着郑州的地下停车位也可以办理不动产权证了？

8月9日，郑州市不动产登记中心相关负责人在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，目前郑州地下车库整层办理不动产权证是没有问题的，如某小区地下负一层的车库可办理整体的不动产权证。

郑州地下车库整层可办理不动产权证

8月3日，郑州市八部门联合发布15条措施优化房地产政策，根据第15条表述，郑州将试行地下停车位办理预售，房地产开发项目非人防工程地下停车位、车库整体验收合格的，可与商品房同步办理预售许可证。

得知此事后，市民王明（化名）很期待，他表示自己是在2020年前后购入某小区的房产，同时以15万元左右的价格购买小区配建的地下停车位，签的车位购买合同。

“小区的地下停车位实际上也算是不动产了，业主买了车位只有使用权，却没有产权，要维护自己权益的话非常困难。”王明说。

郑州地下停车位能否办理不动产权证？

郑州市不动产登记中心相关负责人告诉顶端新闻·河南商报记者，《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

该负责人表示，目前郑州地下车库整层办理不动产权证是没有问题的，如某小区地下负一层的车库可办理整体的不动产权证。截至目前，不具备封闭且具有独立使用价值的车位办理不动产权证，尚未有明确的细则办法，“郑州试行地下停车位办理预售之后，有关部门还会继续就办理车位的不动产权证进行商议。”

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，郑州此次新政规范了地下停车位的预售程序，在明晰车位权属、保障消费者权益等方面都具有一定积极意义，并且还有利于存量车位的出售、商品房与车位的配套销售，一定程度上可以缓解开发商的资金压力，回笼资金。

“如果后续可以出台更加完善的办理方式、办理条件等程序性规范，则更有利于地下车位预售许可证的规范化办理，也可以推动相关交易量的增加，激发房产市场活力。”王玉臣说。

车位纠纷时常发生，产权不明晰是主因

由于车位产权不明晰，发生纠纷的案例数不胜数。

顶端新闻·河南商报记者查询获悉，因地下停车位产权归属问题，引起不少业主与开发商之间的纠纷，甚至“对簿公堂”。

前不久，佛山某小区业主全款购买车位后，因迟迟不能确权，引发多名业主强烈不满。有该小区业主表示，付款两年只收到了“预约金收据”，一部分业主由于没有产权证，甚至无法在自己的车位安装充电桩，同时出入小区也会遇到不顺畅等情况。

事实上，除了上述情况，没有办理产权的车位还有可能被开发商进行二次销售，导致业主利益直接受损。

值得注意的是，有的开发商在出售车位时只和业主签订租赁合同，不签买卖合同，而根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。”也就是说，消费者如签订租赁合同，最长期限则是20年，20年后是不受法律保护的。

据了解，我国目前部分城市已经可以实现地下停车位办理不动产权证书。2022年9月，大理市举行地下车位不动产权证首发颁证仪式，正式颁发出第一本权属人为业主个人的地下车位不动产权证，“小红本”内页则是地下车位的详细情况，包括权利人姓名、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等详细信息。值得注意的是，内页的“用途”一栏，标注的是“城镇住宅用地/车位”。

解读

律师：车位确权对业主有三大保障

小区地下停车位明晰产权，对业主的权益有哪些保障？王玉臣对此作出详细解释。

王玉臣表示，首先，车位办理产权证可以规范开发商的销售行为。开发商将车位销售给业主，一般会签订两种协议，一种是车位使用权转让协议，在这种情况下，业主从开发商买来的只是车位的“使用权”，并不是“所有权”，一般仅享有使用的权利；另一种则是车位所有权转让协议，此协议才是开发商将车位的所有权“出售”给业主，在购买的车位可以办理产权证的前提下，业主可以根据该协议办理产权证。

其次，车位办理产权证可以确认业主的物权。根据《民法典》第209条、第217条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，虽然是否办理产权证一般不影响车位所有权转让协议的效力，但是办理产权证后，可以确认业主的物权，也可以产生相应的对抗效力，避免开发商另行将该车位卖于第三人。

最后，车位办理产权证也有利于业主将车位上市交易。车位在办理产权证后，物权归属于业主，业主可以依法行使处置的权利，因此，如果业主想依法出售、抵押该车位，在已经办理产权证的情况下，业主可以直接以自己的名义签订相应的协议，办理相关登记，从而便利交易程序。（李斯琦）

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