应对房地产深度调整要有充分预期，加强政策储备稳增长

21世纪经济报道记者 周潇枭 上海报道 8月我国经济出现回暖迹象，包括工业、服务业、消费、出口、就业等指标均出现边际改善，经济在稳步恢复，积累的积极因素在增多。但是，外部不稳定不确定因素依然较多，国内需求仍显不足，经济恢复向好基础仍需巩固。

8月以来，多项稳增长政策持续推出，包括多项减税政策延续到2027年底、央行降准释放流动性扩大信贷投放、地方专项债加快发行使用等。

尤其是8月底以来，稳楼市政策密集发布，包括推动“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率等；进入9月份，多个重要城市相继放宽房地产市场的限制性政策，部分城市房地产交易数据有所改善。

如何看待当前经济恢复状况？稳楼市政策会带来什么积极效应？出口形势是否实质改善？稳增长政策是否有优化空间？带着这些问题，21世纪经济报道记者专访了上海财经大学校长刘元春。

刘元春指出，要对这一轮房地产深度调整有充分的预期，并对房地产调整路径和风险释放方式有足够的研判。地缘政治冲突这类非传统风险的上扬，会影响资源配置、资产定价，会抵消掉部分政策效果，对此要有充分的估算。8月经济边际改善释放积极信号，但也需要做好政策储备，适时加大稳增长力度。

经济仍在底部运行

《21世纪》：8月多项经济指标出现边际改善，如何看待当前经济恢复状况？

刘元春：8月经济出现边际改善，积极因素在增多，表明政策方向是对的，是好的迹象。但是，当前经济仍在底部运行，对此要有理性的判断，因为有些核心指标还在回落过程中，比如投资、外贸等数据，经济还没有明显触底回升。

8月社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速在回升，这有去年低基数因素，而且消费还没有恢复到6%-7%左右的常态化水平，消费仍在恢复进程中。考虑到当前投资、外贸的增速仍在回落，经济依然面临着下行压力。

除了观察经济指标之外，也需要关注风险、信心、外部环境等因素。8月底以来出台了很多稳楼市的政策，从9月部分高频数据来看，房地产市场还没有企稳，这样宏观经济也难以稳住，相关风险仍在释放。外部环境复杂严峻，非传统风险没有明显减弱的迹象。当前民间投资负增长的态势，反映市场信心仍显不足。

因此，对于8月经济数据边际改善，不宜过于乐观。在9月底10月初，需要评估下政策效果，做好政策储备，适时加大政策力度。

三产投资恢复进程中

《21世纪》：1-8月份民间投资同比下降0.7%，民间投资连续四个月出现少见的负增长。这是否主要受房地产市场拖累？

刘元春：民间投资的主要组成部分，分别是房地产、第三产业、制造业投资等。其中，三产投资规模已经超过制造业投资。

当前民间投资负增长，有房地产拖累的因素，也跟三产投资还在恢复有关。今年以来，服务业在加快恢复，但是有些营业收入没恢复到2019年的水平，扩张型的发展还没有提上日程。疫情前三产投资较为活跃，像文旅、医疗、影视、教育等服务业投资增长较快。但是，疫情三年对这些服务业影响较大，当前一些连锁品牌还在缩减规模，三产投资的恢复需要时间。

对房地产深度调整要有充分预期

《21世纪》：8月底以来，稳楼市政策在持续推出。9月下旬，部分重点城市像广州、成都放开部分区域的限购政策。密集的稳楼市政策，活跃了部分市场交易。这些政策能推动房地产市场企稳吗？

刘元春：9月上旬部分高频数据显示，30个城市的房地产市场仍在底部运行，部分城市的房地产交易量没有明显改善，房价整体依然承压。当然，可以观察到北京等部分城市房地产交易更趋活跃，但是个别城市能否代表重点城市整体性变化，全国整体性的房地产市场是否趋稳，还需要进一步观察。

当前稳楼市的政策，包括给予房地产商以流动性支持、降低购房成本（降低首付比例、贷款利率、存量房贷利率）、放开限制性政策、推进保障房和城中村改造等。这些政策能否推动房价趋稳，以稳定房地产市场预期很关键。因为政策性地给予房地产商以流动性支持，包括加大保交楼支持力度，还不足以整体逆转房地产商资金链的紧张。当前房地产资金量还是负增长的状态，这意味着资产负债表没有根本改善，债务问题可能还会发酵，相关风险还在释放。只有稳住市场预期，房地产销售才能改善，企业的流动性才能好转，资产负债表才能逐渐修复，债务压力才能缓解，进而才有余力带动投资。

要对这次“超级房地产周期”有充分的预期，这次房地产市场调整比较剧烈，其调整深度、长度、难度可能不同于以往。要对房地产调整路径和风险释放方式有足够的研判。房地产企业面临的流动性冲击，可能发生好几次。房地产从原来高负债、高杠杆、高周转的发展模式，转移到适宜的杠杆、流转速度、盈利的新模式，需要时间调整。房地产调整的艰难性，会对地方财政收入、土地出让金、投融资模式等造成冲击，地方投融资模式和激励机制重构的过程是缓慢的，过程中由房地产引发的财政金融风险可能会不断释放。

因此，密集出台的稳楼市政策会发挥积极作用，但是对于房地产市场这次时代调整要有更长远的打算，不能寄希望于短时间内就出现明显逆转。预计到明年防风险依然是重要课题，三年疫情让我国政策空间有所压缩，但是明年积极财政政策的定位依然很重要，经济的稳步恢复需要政策加以呵护。

非传统风险上扬影响资产定价

《21世纪》：8月出口降幅有所收窄，刨除基数因素，外需是否有实质好转？怎么看待当前的外部风险？

刘元春：全球经济增长依然处于下行周期，主要经济体面临着衰退的压力。美国用三年超常规政策，并不能摆脱下行周期，只是延缓了衰退时间。全球经济面临的深层次问题是愈发严峻了，包括地缘政治冲突、大国博弈等。地缘政治冲突这类非传统风险的上扬，会左右未来资源配置，会抵消掉部分政策效果，也会导致资产定价发生大变异，外部这些压力也要有更充分的估算。

当然，我们要坚定信心，8月经济数据边际改善带来积极信号，中国经济在稳步恢复，应对风险挑战有丰富的政策工具。

评估政策效果加强政策储备

《21世纪》：当前稳增长防风险的政策在持续推出，后续相关政策还有可能继续加力？

刘元春：中央部委陆续推出一系列政策，当前稳增长政策还在持续落实的过程中，一些关键政策还没有完全出来。

比如，地方债一揽子化债方案，是针对地方政府的纾困政策，能促进地方经济更好恢复；8、9月份专项债发行已经在提速了，但是部分地方存在项目不足的问题，专项债资金还有待转化为实物工作量。

需要谨慎对待8月份边际改善的现状，这表明政策方向是对的，但是要判断经济是否实现触底回升、市场风险是否逐渐消退，还要进一步观察9月和10月经济参数。要意识到形势的严峻性，要不断进行政策储备，根据需要适时加大政策力度。

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