房地产行业正在转型过程中寻求新平衡

近日，国际权威评级机构标准普尔发布报告认为，中国一线城市的消费者信心、房屋销量和价格已经开始企稳，高线楼市的稳定或可提振低线楼市的信心，整体楼市将按级依次复苏。

今年初，中国楼市在短暂反弹后出现下行，该报告认为，今年7月和8月商品房销售额较低只是暂时现象，主要是受到下列两个因素的影响，一是今年7、8月是疫情后首个暑期出行高峰，二是许多潜在购房者相信将有更多楼市放松措施出台，因此仍在观望等待。随着中国政府采取一系列措施稳定一线城市的楼市，将会令市场逐渐企稳。在一个漫长复苏的进程中，高线城市与低线城市的商品房销售表现将继续分化，并且会像过去那样，从一线城市向低线城市逐步传递稳定和复苏。

但是，市场也存在另一种观点认为，如果不及时强力介入，本轮房地产调整的周期可能更长，而幅度也会更深。

毫无疑问，中国楼市处于调整过程中，但与此前较强的周期性不同，目前的调整是发展模式的转型过程，即在供需发生变化后寻求新的平衡。也就是说，中国楼市不会在短期内大幅反弹，出现此前因为周期性的救市政策而产生的集中购房热潮。但是，中国楼市也不太可能产生危机，因为中国监管政策比较早地将银行部门隔离在地产企业之外，同时，由于此前购房较高的首付比例，使得来自地产领域的银行坏账率始终处于比较低的水平。

中国楼市可能会及时企稳，并在一个温和的过程中寻求新的平衡。首先，中国政府正在防止楼市调整过程中的溢出性风险，并采取措施稳定市场。中国地产市场并非是一个高度金融化的状态，而是始终处于政府的政策监管之下。当前，针对市场已经出台了包括降低首付比例，降低房贷利率，减少各种购房门槛等政策。而对于地产企业，除了提供金融支持“保交楼”外，最近金融系统也提出了“三个不低于”的要求，并据悉正在起草一份房地产企业“白名单”，予以信贷、债券和股权融资等多方面支持。

其次，目前楼市压力主要来自二手房市场，并导致市场观望气氛浓厚，但大量刚需客户以及改善型需求正在不断积累。今年楼市在第二季度出现下行，主要是一线城市二手房挂牌增加，部分投资者预期房价会出现下降，导致挂牌出售过于集中，并增加了观望氛围。由于新房主要在郊区，加上一些潜在购房者对交房的担忧，使得新房需求下降，市场正在消化二手房交易。

随着稳定楼市政策的出台，且地段较好的二手房供给具有稀缺性，二手房交易在逐渐回暖。比如，据广州市房地产中介协会11月28日发布的数据，广州11月二手住宅成交10182宗和102.10万平方米，环比分别增长8.77%和7.23%，同比分别增长83.69%和77.53%。二手房交易量增加会释放出更多改善型需求。

事实上，目前的调整主要是对过去几年非理性炒作的市场纠正，即那些借助于杠杆或学区等概念推涨的城市或城区，在本轮调整过程中受影响最大。当这部分城市或城区消化掉非理性的因素后，以自住为主的中国楼市基本盘相对扎实。

当前，从构建新的供需平衡关系看，一方面，需要政府在一线城市加大保障性住房的供给，包括向地方政府提供资金支持，以向低收入人群提供公租房。另一方面，地产投资持续回落也意味着供给在逐渐减少，这有利于消化存量新房，但需要金融部门帮助企业在这个过程中避免陷入集体性的流动性风险，优先完成“保交楼”任务。

从宏观经济的角度看，地产投资的回落会对经济增长产生一定拖累，应该尽快启动保障性住房等“三大工程”投资建设予以缓冲，同时，一线城市应该增加改善型优质住房的土地和项目供应，以解决市场改善型住房供给不足的问题。

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