部分房企加速处置资产 年底房地产项目并购热度回升

临近年底，为实现现金“回血”，房企加速处置资产，令并购市场活跃起来。

通过项目资金腾挪既能为今年有一个相对好的收成，也为明年市场的流动性积蓄力量。值得关注的是，在资金回笼、业务剥离的需求驱动下，并购涉及的关联交易较多，比如，项目公司股东之间的股权转让、房企向关联的物业公司输入资产等。在部分房企剥离地产业务的同时，仍有人不断进场，比如中建接连收购广州两大旧改项目。

年底项目收购频现

进入12月，房企的收并购公告突然多了起来。

12月4日，华润置地发布公告称，拟以10.07亿元收购昆山万象汇项目余下49%股权。昆山万象汇项目是位于江苏省昆山市核心区的TOD物业，预计未来可作为消费基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩募的优质资源储备。

同在12月4日，海保人寿披露重大关联交易公告，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元，均价约1.1万元/平方米。国采中心位于武汉东湖新技术产业开发区核心区，聚集了总部办公、科技会展、酒店、商业及生态居住等功能，是光谷中心城地标建筑群之一。

从单个企业来看，旭辉控股近期出售行为也很频繁。12月4日，旭辉控股发布公告称，以2.2057亿元的代价出售山东省德州市一住宅项目51%的股权并转让出售贷款。德州项目位于山东德州经济技术开发区，占地约7万平方米，预期将发展为住宅物业并配备商业设施，初期建设工程已展开。此外，12月7日，旭辉控股公告显示，向金融街控股出售目标公司49%股权，代价为4.36亿元；目标公司持有及开发天津项目，天津项目名为铂悦融御，总建筑面积约为48800平方米。

值得关注的是，在部分房企剥离地产业务的同时，有人却不断进场。比如中建接连收购广州两大旧改项目，总投资额约542.13亿元。其中，12月5日，中国建筑披露，其下属子公司中建玖合通过股权收购方式获得广州市黄埔区文冲东城市更新项目合作开发权，该项目位于广州市黄埔区，紧邻双轨站点，占地面积约74.27万平方米，规划分为复建区及融资区两部分,预计总投资额约252.83亿元。

同样在广州，中国建筑旗下中建八局今年11月宣布参与投资广州黄埔双沙城市更新项目，该项目预计总投资额约289.3亿元。早在2021年，广州本地房企合景泰富联合体战胜万科拿下了双沙城市更新项目。此后，合景泰富因出现流动性问题，2023年2月，双沙项目改造主体从合景泰富联合体变更为知识城集团联合体。

近期，有关房企项目收购信息也在不断传出。比如，关于万达集团拟出售旗下位于一二线城市万达广场以换取流动资金的消息持续发酵。事实上，早在今年年中，该消息就在业内传开，而资产包中的万达广场，不只是一二线城市的万达广场，而是分布在全国各地，目前不少险资均在关注万达资产包，如大家保险、阳光保险等。此外，另有金地正与福田投资谈判的消息被传出，计划出售深圳项目部分股权。

房企并购热度回升

从11月市场来看，房企并购也出现回温的态势。根据中指研究院监测，11月房地产行业共披露46笔并购交易，比10月增加11笔。其中，有40笔交易披露交易金额，总交易规模约252.6亿元，环比增加199.8%。从披露的并购交易数量及总体规模来看，并购活动热度有所回升。从交易标的物业类型看，11月房地产行业并购交易数量以地产开发业务为主，占11月披露交易规模的57.5%。

另一家机构的统计也显示出这一趋势。根据克而瑞监测，2023年11月，克而瑞重点监测的房企共涉及24笔并购交易，披露交易金额的有21笔，总交易对价约200.5亿元，同比减少33.8%、环比大幅增加61.2%。

据克而瑞分析，11月并购涉及的关联交易较多。比如，11月6日，中骏集团出售北京奥莱给中骏商管，代价为10.9亿元。此举是中骏商管在物业管理行业低迷的情况下有意将其业务扩展至经营商业物业，并为中骏商管股东带来更强的盈利能力。此外，还有滨江、荣盛出售车位予旗下物管平台以回流资金偿债等，共涉及9笔、交易规模73.9亿元的关联交易。倘若剔除这些关联交易，11月收并购交易规模约127亿元，整体热度依旧维持低位，活跃度不足。

在克而瑞分析人士看来，关联交易的增多，从侧面也可以看出行业收并购特征变化，即由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。当前在房地产行业中，即便是央企国企也面临较大的资金压力，这也加速了房企处置资产的节奏，以实现现金“回血”。由于行业风险尚存、目前市场信心和修复情况远低于预期，2023年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落，大规模收并购热潮难以再现。

事实上，房企的收并购的行情与融资环境息息相关。在严峻的融资形势下，更多房企选择出售地产项目或多元业务股权以获得流动资金。值得关注的是，10月底，中央金融工作会议释放了积极信号，明确强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。随后央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，落实中央金融工作会议精神和部署，从信贷、债券、股权三个方面落实支持房企融资政策，特别是当前融资更为困难的民营房企。在业内人士看来，融资环境的利好有利于缓解房企甩卖资产状况。（袁秀丽)

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