重磅！两部门联合发文，事关房地产融资

支持房地产融资又有大消息。

1月12日，住建部和金融监管总局联合发文，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制（以下简称协调机制），及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

其中提出，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，新政区分了房地产集团风险和项目风险，精准支持房地产项目融资，一方面，优质房地产项目的融资审批流程将加快，另一方面，暂时遇到困难但资金能基本平衡的项目也将受到融资支持，这将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。

建立城市房地产融资协调机制

1月12日，住建部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》提出，指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。协调机制要明确工作分工，强化统筹谋划，细化政策措施，将各项工作做实做细。定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

在筛选确定支持对象方面，《通知》明确，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。

《通知》要求，满足合理融资需求。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

在融资保障工作方面，《通知》要求，协调机制要加强工作统筹，为金融机构提供有力支持和保障。协调有关部门加快行政许可事项办理，对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”；加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息；为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全。要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流。督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。

精准支持房地产项目融资

值得注意的是，对于政策支持对象，《通知》提出，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

“这一点区分了集团风险和项目风险，精准支持房地产项目融资。”中指研究院企业研究总监刘水接受证券时报记者采访时说，我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。房地产企业风险仍在蔓延，特别是民营房企融资环境没有明显恢复。商业金融机构要区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目，分类支持，加大支持融资需求。

同时，《通知》要求，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。而对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

刘水认为，一方面，优质房地产项目的融资审批流程将加快，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳，减少经济下行压力。另一方面，暂时遇到困难但资金能基本平衡的项目也将受到融资支持，这将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。

中央持续支持房地产融资

2023年下半年以来，中央持续表态支持房地产融资，融资政策保持宽松基调。

2023年7月，央行、金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年底出台的房地产“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。

2023年10月底召开的中央金融工作会议明确提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资。

2023年11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

2023年12月召开的中央经济工作会议再次强调，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效。

陈文静指出，当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。另外，化解房企风险仍需要推动企业恢复自身造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力，预计2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

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