房地产拖累投资的现象有望缓解

近期数据显示，房地产行业景气度已出现小幅回升。2023年11月，全国房地产开发景气指数(国房景气指数)微升至93.42，较之上月提升了0.02。与此同时，新房销售价格也出现微涨，2023年12月百城新建住宅平均价格环比上涨0.10%，同比涨幅则达到0.27%。

在这一背景下，房地产销售情况也有所改善。2023年年底，中国房企销售已初现回暖迹象。百强房企在12月的销售表现尤为抢眼，销售金额实现环比正增长。而根据全国住宅销售数据，2023年1-11月商品住宅销售面积累计达到8.6亿平方米，显示出市场需求的稳步回升。

然而，我们也需要认识到，房地产市场的调整是一个漫长的过程。自2020年开始本轮房地产调控以来，市场在2021年下半年呈现出下行趋势。尽管如此，从销售数据来看，下降速度已经明显趋缓。预计本轮房地产市场调整的全过程可能持续4-5年时间。在未来两年，中国房地产市场销售面积可能仍会下降，但降幅预计将继续逐年递减。

在这一过程中，销售企稳向投资企稳的传导机制值得关注。通常情况下，房地产销售被视为市场的先导指标。销售回笼资金是房企最主要的资金来源之一，销售的好转将改善房企现金流状况，进而提升其增加土地购置和开工建造的意愿。然而，在本轮市场调整中，从销售企稳到投资企稳的时滞可能比以往更长。这主要归因于当前高企的库存以及不稳定的市场预期。

目前，中国商品房待售面积持续增长，实际库存可能远超官方统计数据。这不仅延长了市场出清的时间，也抑制了新的投资需求。此外，受预期不稳影响，房企投资决策更加谨慎，同时也在一定程度上影响了房企的融资能力。

尽管当前房地产投资增速仍然低迷，但种种迹象表明，房地产对固定资产投资的拖累可能正在逐步减缓。

一系列支持政策的出台为房地产市场注入了活力。这些政策，如“三支箭”和“金融16条”等，针对性强，有效地缓解了房企的融资压力。自2023年年末以来，中国房企的融资环境已经出现了积极的改善，资金链紧张的状况有所缓解。

同时，土地市场也展现出了回暖的趋势。在过去的一年里，多数省份的土地出让金同比均为负增长。但随着政策的逐步放松，土地出让金的降幅正在收窄，这意味着未来房地产开发投资有望得到改善。值得注意的是，中国的土地出让金与房地产开发投资之间存在着密切的关系，土地出让金的企稳往往预示着房地产开发投资的回暖。

然而，我们也需要认识到，房地产市场的调整是一个长期的过程。从长期来看，中国房地产市场可能呈现出“L型”的发展态势。这意味着市场虽然存在底部支撑，但不太可能出现大幅度的反弹。这种趋势性的调整是由多种因素共同作用的结果。

中国经济的中高速增长、刚需和改善型需求的持续存在以及城镇化进程的稳步推进，共同构成了房地产市场稳定发展的基石。尤其是居民收入的增长空间依然较大，这为房地产市场的长期健康发展提供了有力支撑。

另一方面，经济的高质量发展必然要求资源的优化配置。在这个过程中，房地产对资源的占用将受到限制。未来，中国将更加注重先进制造业和现代服务业的发展，这意味着资源将更多地流向这些领域。（盛松成）

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