从增量到存量 房地产运营由“地段为王”转入“以人为王”阶段

新京报讯 （记者袁秀丽）在1月23日举办的“穿越周期·韧性发展2023华夏美好城市与智慧人居发展论坛”上，业内积极探寻“先立后破”下的市场导向，就2024年如何破解房地产发展难题、加快构建房地产发展新模式等问题提出见解。

对于“美好城市与智慧人居”的主题，中国城市商业网点建设管理联合会副会长宁江生表示，“城市是一个生命体，在构建比较健康的‘血肉’的同时，城市更需要思想和灵魂，智慧人居也不仅仅是在生活方式上的改变。”宁江生希望，美好城市和智慧人居能成为我们中国经济发展的重要底座，也能成为中国社会发展的源头和活水。

租赁住房是城市美好人居的重要构成。2023年，受益于政策支持、“十四五”保租房筹集任务持续推进等重大利好，我国住房租赁行业再上新台阶。为此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华在《中国住房租赁市场发展报告》中提出，考虑到当前住房市场已经出现短期供大于求现象，建议可阶段性减少开工建设租赁住房，“需要的租赁房源可以通过收购、租赁存量住房及交通配套条件相对较好的库存商品住房等方式筹集。”

在房地产行业，随着开发业务增速不断放缓，已逐步从增量开发时代转入存量运营时代，行业大环境发生深刻巨变，从业者如何实现高质量发展、平衡效益也成为新的课题。

邹琳华直言，不动产运营时代属于房地产新发展模式的一部分，“实际逻辑是，旧模式大开发时代已经进行不下去了，但是必须要寻找一个出路。”不动产运营时代可能也是探索的一部分，它的核心竞争力可能是精细化和人性化，挖掘和创造更多新的需求。

基于长期的运营经验，月星集团副总裁、环球港商业集团执行总裁贾耀勇指出，随着时代的变革、整个国家经济形势的重大调整，商业地产运营可能会有三个重大变化：第一，商业的运营不断升级调整，从原来的物业管理升级到商业管理，现在升级到资产管理；第二，商业运营越来越走向连锁化、体系化、规范化和集中度；第三，购物中心的商业规划越来越从原来的标准化走向多样性、差异化、特色化。“这三个变化会深刻影响中国购物中心的商业运营及未来与资本方的融合和合作。”

“世界上的地产都是不动产运营模式，一定是走向资管模式。”中国城市更新论坛秘书长陈方勇指出，开发时代是“地段为王”，但到了运营时代“以人为王”。

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