长沙出台新规优化房地产开发项目规划管理

买房时，消费者常被告知封闭的阳台要算全面积，不封的才算一半。今后，这一算法在长沙有了新规定。4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组出台《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》（以下简称《若干措施》），明确封闭阳台也可按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积；同时还明确优化飘窗和设备平台设置要求，适当降低TOD开发区域停车配比等，进一步提高住房的多样性和品质，持续优化营商环境，更好满足人民对美好生活的向往，促进长沙房地产市场平稳健康发展。

阳台算一半面积，设备平台不超过4平方米

买房最关心的莫过于面积，但对于“赠送”“半赠送”的营销说辞，消费者往往一头雾水。此次出台的《若干措施》明确，因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积，进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积的20%控制。

《若干措施》还提出，合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能的完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

业内人士认为，此规定相当于明确，符合条件的阳台无论封闭与否都按一半面积计算；“不超过套内建筑面积的20%”要求，可防止个别开发商以阳台名义“偷”面积；新规下的飘窗宽度、出挑宽度都比之前有所增加。

降低TOD停车配比，主城间距区折减20%

TOD即“以公共交通为导向的发展模式”，意为以地铁轻轨等枢纽站点为中心，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。

《若干措施》明确，适当降低TOD开发区域停车配比。进一步释放TOD综合开发优势和活力，优化项目停车配建要求；对于已建和在建轨道站点周边高强度开发地区控制范围内的商业、办公项目，位于主城间距区的项目停车位配建数量可按技术规定标准折减20%，位于其他间距区的项目停车位配建数量可按技术规定标准折减15%。

据介绍，TOD项目以公共交通枢纽为中心，目的是减少汽车的使用，鼓励居民绿色出行，而减少停车位的数量是实现TOD规划的有效手段之一。

盘活社区配套用房，鼓励建食堂健身房

《若干措施》明确，对于新建住宅项目配建且无偿移交的社区用房不计入容积率，由建设单位向民政部门承诺无偿移交后可先行办理建设工程规划许可证。在保证社区办公用房需求的前提下，鼓励属地政府利用配套用房引入项目开发企业建设社区食堂、健身房、养老设施等。

此外，提高住宅用地配套商业比例，支持居住配套商业设施建设，提高项目规划设计灵活性和居住生活便利性。居住用地内可配套不超过总计容建筑面积5%的商业服务性建筑。

同时，提升房地产开发项目审批质效，缓解房地产企业资金压力，进一步优化房地产市场营商环境。对于仍在出让合同约定缴款期内、履约情况较好的企业，根据企业申请和履约承诺，可容缺核发不高于计容面积50%（按居住和商业面积分别控制）的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，由预售许可证核发部门在预售许可环节对项目不动产权证（土地）把关。

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