房地产销售降幅收窄 风险底部或已探明

在经历了基本面的深度调整之后，房地产行业的底部信号逐渐显现。

从销售数据来看，市场分析人士认为，行业同比降幅正在逐步收敛，自然需求底有望来临，房地产市场将逐步回归正轨。与此同时，房地产板块的估值仍在低位，在市场预期逐步好转的背景下，对房地产板块的配置比例可适当提高。

5月销售数据降幅收窄

消息面上，国家统计局最新发布的2024年1至5月房地产行业开发投资和销售数据显示，今年1月至5月，全国实现商品销售面积3.7亿平方米，累计同比下降20.3%；商品房销售额3.6万亿元，累计同比下降27.9%；房地产开发投资完成额 4.1 万亿元，累计同比下降10.1%；房地产到位资金4.3万亿元，累计同比下降24.3%。

尽管房地产销售数据仍在下滑，但可以看到的是，销售同比降幅正在逐步收敛，边际持续向好改善。

方正证券分析师刘清海指出，虽然2024年1至5月实现商品房销售额出现下滑，但同比降幅相比2024年1至4月累计同比降幅收窄0.4%。在政策的持续发酵作用下，边际情况略有改善，随着政策的加速传导，需求侧信心有望逐步企稳。

新开工与竣工面积的累计降幅也在收窄。2024年1月至5月，房地产开发投资完成额实现4.1万亿元，累计同比下滑10.1%，同比降幅相比2024年1至4月累计同比降幅扩大0.3%；2024年1至5月，累计新开工、竣工面积分别实现3亿平方米和2.2亿平方米，累计同比分别下滑24.2%和20.1%，同比降幅相比2024年1至4月累计同比降幅分别收窄0.4%和0.3%。随着“白名单”的加速推进，需求侧政策的持续呵护和资金侧与需求侧的边际改善，房企投资开工意愿有望持续回升。

风险底部或已经探明。国泰君安证券分析师谢皓宇指出，尽管市场还处于调整过程中，但与此前的调整相比有很大的区别。从风险的角度看，当前市场对风险的底部已经有明确的认知，也即收储政策背景下的金融风险出清。在调整过程中，最大的不确定性并不是来自调整的深度，而是对调整之后会出现什么局面的担忧。一旦确保最终的局面并没有重大风险，即便仍处于调整过程中，也不会再次引发市场对风险的担忧。

短期将延续业绩阵痛

在房地产行业基本面经历深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产的自然需求底有望来临。申万宏源证券分析师袁豪指出，今年4月底以来，“430”“517”“607”等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存，决心坚定，稳房价的目的进一步明确，房地产市场将逐步回归正轨。

可以看到，2024年以来，包括四个一线城市在内的多个重点城市陆续松绑限购政策，苏州、长沙等城市在此前已经全面取消限购，杭州取消二手房限购。成都出台了稳定房地产市场的系列措施，深圳支持“以旧换新”。有行业人士指出，当前政策覆盖范围及支持力度更胜以往，当前全国楼市仍处于筑底阶段，后续更多高能级城市或跟进优化调控政策。

就今年来看，市场预期房地产市场全年的销售数据下滑幅度将持续收窄。平安证券分析师杨侃指出，本轮楼市成交降幅已接近海外历轮危机，也跌破了中长期中枢，预计进一步下调的空间有限，但在“先量后价”的背景下，房价或尚未见底。往后看，二手房复苏或领先于新房，土地出让下滑叠加政府收储，在存量和增量的双重优化下，深度回调的高能级城市有望率先企稳。

杨侃预计，房企短期将延续业绩阵痛，仍将以稳健经营和收缩休整为主。在政策支持及基数的回落背景下，预计下半年的销售和投资降幅将收窄。从中性角度判断，全年销售面积同比将下降12.7%，投资同比将下降9%。

就基本面来看，房地产行业整体表现出较强的韧性，新房成交边际回升，二手房成交热度较为稳定，并呈现出量增价跌的态势，体现出一定的市场底部特征。广发证券分析师郭镇表示，目前头部企业的利润压力已经充分释放，预计在2024年，销售和结算利润率趋势都将见底回升。当前地产板块估值处于低位，投资配置上，关注未来政策及市场改善情况，关注头部优质房企的经营估值弹性，适当提高板块配置比例。

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