风险出清后，如何建构房地产发展新模式

中国房地产市场在经历一段快速增长之后，迎来了持续回调寻底的过程。市场什么时候见底？调控政策自主权如何发挥效用？保障性住房建设怎么样？房企还有哪些机会？这些话题共同构成了2024博鳌房地产论坛的主线。

与会专家学者认为，当前房地产快速下行期结束，处于阶段性平衡中。随着城镇化进一步提升，中国房地产市场依然存在发展空间，不过发展方式将从高速发展、粗放型发展转变为高质量发展，品质导向将会为洗牌之后的房地产市场带来更多良性发展机会。

持续寻底 库存承压

“大家都在问底部在什么地方？现在应该已经到了，或者接近到了谷底。”在2024博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲表示，这个阶段之后，会有一个相对稳定的阶段开始向好，但在这之前，仍要经历一段在低谷徘徊的过程。

“频出的政策，能不能在短期内让房地产市场改观？就我个人看法，3到5年是必要的。”中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在2024博鳌房地产论坛上表示，这一轮房地产的下滑远远超出业内人士、决策者以及买房人、市场各方面的预期。

这一观点得到了樊纲的认同。他说，中国房地产行业还有待提振，但要认识到，市场经济本身就是存在波动的，一些问题暴露后，需要一定时间来化解，随着问题的清理与消化，逐步使一些变量达到平衡，然后再向前发展。

“商业地产正在经历着前所未有的变革与挑战，商业地产由高速增长进入高质量增长时代。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员蔡云说，导致上述变化的主要原因是商业地产的扩张节奏明显放缓，开发商资金偏紧等综合因素影响。同时，影响因素还包括消费行为的演变、市场竞争的日益加剧、消费者收入不稳定导致需求减弱，特别是非必须消费的减少等。

一段时间以来，房地产市场快速下行让不少人始料未及。今年上半年，随着房地产政策调整，房地产市场呈现积极信号。近期，商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积等关键指标降幅有所收窄，反映市场活跃度有所提升。

8月15日，国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，7月份，商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。

但对正在积极提振信心的房地产市场而言，销售去化压力依然较大。2024博鳌房地产论坛发布的《观点指数·2024中国房地产全产业链发展白皮书》表明，截至今年6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

政策修复 保障刚需

今年以来，涉及房地产的政策力度前所未见。上半年，限购、限售等限制性政策大面积退出，上海楼市限购政策十余年来首次出现实质性松动，目前全国执行限购政策的地方仅剩个位数。各地首付比例和房贷利率持续下调。

《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准差别。

在地方层面，广州取消120平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身住房限购，苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年，北京通州区优化“双限”政策。3月以后，杭州二手房限购全面放开，深圳取消了对住宅户型比例要求，北京取消了离婚限购。长沙支持居民购买改善型住房，给予一定利率优惠。

当前市场正在不断补充有利的政策，短期来看购房者信心有所恢复。

如何保障刚需，成为社会关注的热门话题。与会人员表示，中国的住房需求主要靠市场化的方式解决，这种方式满足了很多人的住房需求，但一些时候却没有照顾到低收入群体的住房诉求。樊纲称，相比于一些国家或地区，中国的保障房、公租房等带有福利性质的住房供给规模还不够，应当适度增加保障性住房的供给。

《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

当前，多地都在加紧筹建配售型和配租型保障性住房。据中国住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。

央行此前设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是为了解决商品房的库存问题，也可以为刚需住房人群提供更为优惠的住房体验。

一些城市已经在跟进。杭州临安区收购一批商品住房，用作公共租赁住房，收购房源面积预计将达到1万平方米。江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示，政府或国企收储需要关注几个方面的问题，一是资金来源，二是房源所在位置及周边配套情况，三是收购后如何盘活或处置。收储资金可以通过发债等形式给予支持，但被收购房源用于保障性住房，出租率或者销售情况需要提前考虑。

风险出清 迎新周期

“房地产行业对中国经济非常重要。”野村证券首席中国经济学家陆挺提到，接下来房地产风险出清和行业改革是最利于行业发展的。中国的房地产行业和其他国家极为不同的是存在大量的保交房问题，风险出清变得尤为重要。

“如何处理保交房的问题，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，还是重建市场对开发商的信心和对监管信心的问题，这是关键一步。”陆挺表示，在此过程中，保交房也能带动总需求，带来整个信用链在某种程度上的修复。在改革方面，要让中国的土地配置、转移支付、人口流入等联系在一起，实现新的供应和需求。

风险出清之后，如何改革和构建房地产发展新模式就显得极为迫切。

“中国房地产市场的前路如何？我认为前路越来越理性。”恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗表示，房地产行业会继续发展，而且会比较理性、健康地发展。房地产行业赚钱的机会还是有的。

“未来一定会形成大大小小的城市群，大城市与中小城市形成互补，小城市为大城市提供空间互补，大城市为中小城市提供公共服务互补。”樊纲称，应鼓励发展城市群、城市带，通过更便利的交通，使得大城市带动中小城市的发展，甚至包括周边的乡村。在这些人口聚集的城市群、城市带，存在“迁移性住房需求”，房地产市场会有一个正常发展状态。

对于当前的消费市场，复星康养产业发展集团总裁陈育骏持乐观态度。他认为，目前政策已在多方面发力，虽然短期内实现快速改善较为困难，但企业应该加强自身实力、做好准备。

对于房地产行业的未来模式，多位专家认为，房地产市场或将形成三个梯队，第一梯队是高端商品房，纯市场化价格；第二梯队是有一定价格限制的住房，主要满足中等收入群体的需求；第三梯队是保障类住房，让中低收入群体的住房需求得到满足和改善。

经历过风险集中出清之后，中国房地产业有望迎来全新的发展周期。保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔等人表示，三个方面转变将助推行业全新发展。

一是宏观方面的转变。尽管外部环境复杂，但中国的投资价值依然受到认可，国内提振消费、增加居民收入和消费意愿的信号也很积极，击中了拉动内需的痛点。打造有品质的好房子，保障资产的增值和租金的提高，就可以提升居民不动产的收入。

二是行业模式的转变。行业经历了深度调整期，但生命周期仍在延续，并且因为前期坚定有力的调控，行业未来整体受冲击程度更小、风险更可控。在行业产能出清之后，企业的利润就有望得到修复，发展也将更加稳健。

高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，房地产行业也从高速增长的上半场换挡至品质时代的下半场，关键是要把握住市场的结构性机会，找到新发展模式。

三是客户需求的转变。从追逐房产增值转变为重视居住价值，有效需求不会消亡，客户只是在等待更利好的政策和更优质的产品，这要求企业就要去挖掘客户的需求，提供更好的房子。

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