超重磅会议！房地产还有“大招”

“促进房地产市场止跌回稳”，是此次一揽子增量政策的施力重点之一。

国庆假期结束第一天，一场超重磅会议召开。

10月8日，国家发改委召开新闻发布会，会议主题是“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”。这是继9月26日中央政治局会议和9月30日国务院常务会议推出重磅政策后，首个关于系统落实一揽子增量政策的国新办发布会。

出席本次发布会的是国家发展改革委主任郑栅洁和副主任刘苏社、赵辰昕、李春临、郑备。“一正四副”的高规格配置，显示出国家发改委对此次会议的高度重视。

发布会上，郑栅洁表示，针对当前经济运行中的新情况新问题，党中央、国务院科学决策、果断出手，在有效落实存量政策的同时，围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。

“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”郑栅洁说。

这也意味着，房地产仍有后续“大招”正在酝酿中。

“国庆节”期间，房地产销量大幅升温，但是否可持续，能否避免政策效应衰减等问题仍不确定。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，下一步，应施加积极财政政策，纾困房地产。同时，积极推进新政策，比如二手房交易契税、增值税、个税等的实施减免；通过下调LPR，驱动房贷利率进一步下调；创新思路去库存，落实严控增量、优化存量等措施。

财政增量政策如何发力？

时至四季度，完成全年经济社会发展的目标任务，愈发紧迫。就在“国庆节”前，中央政治局会议、国务院常务会议、国新办发布会等重磅会议相继召开，释放出一系列政策利好，尤其提出研究部署一揽子增量政策，成为施策重点。

郑栅洁表示，贯彻落实一揽子增量政策，是一项综合性、系统性工作，要提高针对性和精准性，增强有效性和可持续性，具体来说有五个“针对”。

一是针对经济运行中的下行压力，强化宏观政策逆周期调节，各方面都要持续用力、更加给力。

二是针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资有效带动作用。

三是针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关。

四是针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。

五是针对前期股市震荡下行等问题，出台有力有效系列举措，努力提振资本市场。

随着降准降息等金融增量政策陆续出台实施，货币金融政策已先行落地，但提振总需求还需要其他政策加力配合。财政增量政策如何发力备受关注。

郑栅洁表示，目前7000亿元中央预算内投资已经全部下达，用于“两重”建设和“两新”工作的1万亿元超长期特别国债已经全部下达到项目和地方，目前正在加快推进项目建设和资金拨付。加快地方政府专项债券发行使用进度，支持项目开工建设。

明年要继续发行超长期特别国债并优化投向，加力支持“两重”建设。国家发改委将在年内提前下达明年1000亿元中央预算内投资计划和1000亿元“两重”建设项目清单，支持地方加快开展前期工作、先行开工实施。

同时，与此相关的一项重要工作就是加快推动以人为本的新型城镇化建设。优化实施投资重大政策。抓紧研究适当扩大专项债券用作资本金的领域、规模、比例，尽快出台合理扩大地方政府专项债券支持范围的具体改革举措。进一步激发民间投资积极性，实施好政府和社会资本合作新机制，支持社会资本参与新型基础设施等领域建设。

李宇嘉解读道，从发布会内容来看，目的就是通过积极的财政政策，促进中低收入群体增收，扩大养老和托育等服务消费，推动农业转移人口市民化等，提高微观体验和信心。这是房地产稳定的最强基础，也是未来的政策重点，即大规模发行中长期特别国债、专项债等，并由央行直接购买，打通央行货币政策和积极财政政策的通道。

“预计专项债将可能用于国企、城投公司推进城中村改造、保障性住房筹集建设、收购存量房用作保障房等具体项目的资本金。”李宇嘉表示。

房地产去库存仍有“大招”

“促进房地产市场止跌回稳”，是此次一揽子增量政策的施力重点之一。

郑栅洁指出，采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。

“严控增量”意味着短期在售商品房库存压力很大，这是楼市能否止跌回稳的关键。

据机构统计，目前各个城市新房消化周期普遍在20个月以上，广义库存（新开工未售和未开发土地）去化周期更长，达到5年以上。实现楼市止跌企稳，短期有效工具就是严控增量，让库存消化周期降到合理水平。

在“优化存量”上，李宇嘉建议，顺应需求端变化，调整存量在建未售项目或未开发用地的规划条件和建设标准。一方面，调整土地用途，包括“非住改住（含保障性住房）、商办改为公寓或改为保障性住房”；另一方面是调整户型结构和公建配套，比如调整刚需型产品为改善型产品，取消“90/70”中小户型供给比例要求，缩减或取消配建并移交给地方政府的公建配套。此外，还包括调整建筑设计标准，比如减少房屋公摊面积，公共服务设施、架空层和下沉空间等公共开放空间不再计入容积率等。

在加快消化存量商品房方面，收购存量房用作保障房、盘活存量闲置土地用作保障房，财政政策可以积极作为。

重庆大学副校长刘贵文建议，由中央政府出台专项债，甚至成立一个专门机构，以中央财政作为背书来收购过剩商品房，这对于迅速扭转商品房市场供大于求局面有很大帮助。他还建议，对于基础设施配套建设问题，能不能通过发行超长期国债的方式尽快解决？这些都有利于促进房地产市场止跌回稳。

平安证券首席经济学家钟正生建议，将国企收储纳入地方政府专项债资金投向领域，给予保障性住房贷款1～2个百分点的财政贴息。同时，扩大政策的收购对象及用途范围，可与“以旧换新”政策相结合；并盘活“已出让未开工土地”，支持房地产企业优化土地储备结构。

在加大“白名单”项目贷款投放力度方面，刘贵文建议，尽职免责要落实落地，这是导致金融机构放贷谨慎的一个重要因素。若真能做到尽职免责，将减少银行层面在具体操作中的顾虑。

郑栅洁表示，下一步，国家发改委将和各部门、各地区一起，全面贯彻、加快落实党中央、国务院决策部署，系统落实一揽子增量政策，打出一套“组合拳”，打通政策落实中的堵点卡点，扎实推动经济稳定向上、结构不断向优、发展态势持续向好，力争年内见到更多实效，也为明年“十四五”顺利收官乃至“十五五”良好的开局打好基础。（许倩）

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