专项债推动盘活存量 助力房地产市场回稳

通过地方政府专项债券（以下简称“专项债”）支持推动房地产市场止跌回稳相关政策将在2025年进一步细化推进，并逐步释放政策效应。财政部综合司司长林泽昌日前在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。

“专项债对于盘活存量闲置土地和存量商品房等工作影响重大，也将助力后续房地产存量市场的供求关系优化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，用专项债来收储房企无力或无意开发的地块增强了地方盘活存量闲置土地的资金能力，而用专项债支持收购存量商品房用作保障性住房则对原先的保障性住房再贷款做了较大补充。

当前，专项债用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两项工作均有新进展。

“我们已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了。”谈及专项债券用于土地储备有关工作，林泽昌在上述新闻发布会上表示。

在专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策方面，财政部副部长廖岷在前述新闻发布会上表示，财政部正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，财政部进一步明确专项债用于土地储备已经可以落地推进，未来利用专项债收购存量闲置土地有望逐步落实，特别是专项债“自审自发”试点的地区，专项债使用节奏或将加快，收储存量闲置土地的节奏预计也将提升。另外，专项债支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策明确后，预计将推进专项债收储存量商品房取得实质进展。

“当前收储存量商品房存在价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等卡点。”陈文静表示，打通相关卡点的配套政策需进一步完善。

“目前很多存量闲置地块已经处于抵押状态，但开发商大多自身资金链紧张，难以解押，或需推进土地‘带押过户’。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，专项债本息以政府基金作为偿还手段，存量闲置土地收储后如果发生出让困难的情况，地方可能会面临一定的偿还压力。

李宇嘉认为，专项债收储存量土地后续可能与城中村改造货币化安置工作结合。城中村改造过程中拆迁出的地块可以通过专项债收储，并通过专项债来兑付房票。这类地块通常区位条件较好，可以出让或用作保障性住房以偿还专项债。

“专项债发行中一个很重要的工作就是完善资金的偿还机制。”严跃进表示，后续要强化房地产止跌回稳态势。房地产市场回稳向好、土地招拍挂收益或保障性住房租售效益提高有助于偿还机制的建立，也有助于吸引机构投资者认购此类专项债。（张芗逸）

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