房地产周评：以技术规范引领“好房子”建设

建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是群众的期待，也是企业顺应房地产市场由卖方市场转向买方市场的必要选择。“好房子”建设有助于以住房供给侧改革提升住房品质，满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要。在推广“好房子”过程中，有关部门支持房企打造一批“好房子”样板，通过优化土地拍卖、地块计容规则以及套型要求推动“好房子”建设。与此同时，以技术规范引领“好房子”建设也十分必要。

近来，很多城市出台了推动“好房子”建设的技术规范或技术导则。北京市在出台《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》的基础上，又出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。梳理这份最新出台的《技术要点》不难发现，“好房子”的规划建设成果，将实实在在惠及老百姓。

“好房子”建设将丰富居住空间形式，增强居民“获得感”。比如，《技术要点》明确，封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率。为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。可见，通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，能够适度提高“得房率”。部分面积不计入容积率，本质上是通过增加套内面积和房屋实际使用面积，降低了单位购房价格和成本，这一举措有利于提升购房者购房的积极性。以建筑面积100平方米和140平方米的户型为例，“得房率”可从80%提升至约90%。

“好房子”建设以人民为中心，提升城市烟火气，补充基础公共服务功能。《技术要点》提出，可在住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用。邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处最大面积700平方米。可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。底层架空空间可用于健身、亲子、阅读、休闲等用途。对于小区住户特别是“一老一小”人群来说，底层架空空间提供了更多公共空间和功能模块，有助于营造小区热闹和睦的氛围；邻里共享公共空间用于快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等公共服务功能，提升小区生活宜居度、便利度；设置风雨连廊，无论是刮风下雨，老人小孩都可以在小区遛弯了。这些设置，将营造多样化生活场景，满足人民群众美好生活需要。

“好房子”建设优化小区空间布局，提升小区形象品质。《技术要点》明确，为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，如45米可局部上浮至60米。通过建筑高度弹性管控，可以引导形成高低错落的城市天际线，丰富城市空间形态。

以技术规范引领“好房子”建设有助于进一步统一对新建住宅的审批标准和管理尺度，引导住宅项目高水平规划建设，更好服务于高质量发展。除了各地以技术规范引领“好房子”建设外，推动“好房子”建设，还应进一步提高全国层面的住宅建设标准；构建支持住房品质提升的制度体系；把保障房率先建成“好房子”；推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成“好房子”；大力实施物业服务质量提升行动。长期来看，建设“好房子”、提供“好服务”是企业可持续发展的根本，对于企业而言，需要不断强化自身能力，主动适应新的市场发展环境，通过优质供给赢得市场。（亢舒）

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