世界最火房地产市场面临大调整

美国彭博社9月12日文章，原题：世界上最热房地产市场正面临痛苦的重启

世界各地不断飙升的借贷成本正在挤压置业者和业主。从悉尼到斯德哥尔摩再到西雅图，随着各国央行以数十年来最快的速度加息导致房价下跌，购房者纷纷离场。与此同时，数百万在疫情高峰期廉价贷款买房的人，随着贷款利率重置，将面临更高的还款额。

房地产市场的迅速降温可能会加剧全球经济衰退。

虽然目前的经济下滑程度还未接近2008年金融危机时的水平，但对那些既希望抑制通胀又不希望打击消费者信心、引发深度衰退的央行官员来说，经济下滑如何演进是一个关键变量。

澳大利亚和加拿大等存在泡沫的市场正面临两位数的房价下跌，经济学家认为，全球范围内的房价下跌才刚刚开始。日本法政大学教授、前日本央行经济学家平田英明说：“我们将在2023年和2024年看到全球同步的房地产市场低迷。”

房地产融资成本增加对经济的冲击是多方面的。有贷款的家庭勒紧了裤腰带，而不断上升的还款金额阻碍潜在购房者进场，拖累了房地产价格和房产开发。

金融危机后的几年里，央行的宽松货币政策推动了房地产繁荣，而随后的一场疫情让人们开始寻找更大的空间和适合远程办公的住宅，但当下的放缓是一种鲜明的转变。现在，在通胀飙升和潜在衰退袭来之际，花高价购房的人面临房贷重新调高。

借贷人受到利率上升影响的程度因国家而异。例如，在美国，大多数购房者用的是固定利率房贷，期限长达30年。过去5年，调息按揭贷款平均约占常规贷款的7%。

相比之下，其他国家的固定利率贷款通常只有1年期限，或执行与官方利率密切相关的浮动利率贷款。

许多国家有很大比例的抵押贷款即将被重置。例如，在新西兰，大约55%的住宅抵押贷款的未偿价值要在2023年7月之前重置。2021年，新西兰的房价上涨了近30%，可以说是疫情房地产热潮及破灭的典型代表。

33岁的保险经理伯格2021年3月在惠灵顿以82.5万新西兰元购买了一套房子。根据房产估价网站的数据，在接下来的几个月里，她的房产价值飙升至100万新西兰元。如今这些收益已经蒸发，现在的价值与她当初购买时差不多。伯格说：“我确实觉得我的个人财务状况有所下降。”

在其他国家，这种影响也开始蔓延。大约180万英国借款人将在明年进行再融资。虽然美国重新调整抵押贷款的风险较低，但近几个月来借贷成本的飙升，已迫使受到价格挤压的买家转向更灵活、利率更低的贷款。

在澳大利亚和加拿大这两个全球房产泡沫最严重的市场，经济学家预计将出现明显的紧缩。

尽管大多数加拿大购房者在获得贷款前必须接受压力测试，使得普遍违约不太可能发生，但一轮紧缩似乎确定要发生了，而且整个经济都会感受到。（作者恩达·柯伦、安斯利·汤姆森，陈欣译）

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