陈兴：房地产未来仍有约15亿平方米潜在需求

作者 陈兴 中泰证券宏观首席分析师

房地产是国民经济重要组成部门，承担稳增长的关键作用，但由于资金、疫情等综合因素，近来地产已成为经济增长的拖累项。更有部分观点认为，随着中国人口增速放缓，叠加老龄化程度提升，疫情前的地产销售规模将难以为继，甚至指出削减20%的房地产规模恐将成为疫情后的房地产行业发展的新常态。

未来，中国房地产销售规模究竟还剩多大空间？

中国住房短缺明显缓解，但距“舒适”尚存距离

从中国当前住房总量来看，过去住房短缺的现状已有缓解，但也并不算充裕。在“七普”(2020年)统计时，中国城市人均住房间数才刚刚接近于1，而城镇人均突破了1间房。

来自央行调查统计司数据也表明中国居民住房短缺已初步缓解。数据显示，当前中国户均拥有住房为1.5套。伴随着住房拥有率逐渐饱和，中国居民住房条件在持续改善。从“五普”(2000年)到“七普”，中国居民城镇户平均住房建筑面积由不足70平方米/户提高至超过100平方米/户，增长约50%。

“七普”时期，城镇人均住房使用面积大体上能够接近、但还未达到舒适标准的下限，城市人均住房使用面积距舒适标准也还有一定距离。

此外，目前中国住房面积整体偏低，空间错配较为突出。

从国际上来看，相同人口密度之下，中国人均住房面积明显偏低。中国人均住房间数约为1.2间/人，也明显低于OECD(经济合作与发展组织)国家平均水平，这意味着中国居民的居住条件未来还有不小改善空间，这也为房地产行业未来发展留下伏笔。

此外，中国住房存量的结构错配问题也较为突出，表现为不低的住房空置率水平。对住房空置现象，过去的视角集中于住房保有情况不平衡，但住房空置本质上多与住房区域错配有关，即购房需求无法在居民的居住地得到充分满足。

房地产未来仍有约15亿平方米潜在需求

虽然中国住房存量规模已然较大，但发展不平衡、不充分的问题也很突出。因此，居住条件改善的空间依然存在。

首先，中国城市化进程仍在进行和深化。相较于发达经济体的相似发展阶段，中国城市化水平依然有待提升。而中国户籍人口城市化率和常住人口之间也存在显著割裂，两者逐步弥合会释放出一定的需求空间。

其次，人口向大城市集中趋势将会进一步延续。不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过100万的城市群人口占比来看，中国都要远低于发达经济体水平，而人口集中会进一步凸显住房供需矛盾。

再次，中国每年住房更新的需求同样不小。根据“七普”数据，中国只有不到30%的家庭居住在修建时间10年以内的住宅中，且仍有35%左右的家庭居住的还是上世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老旧。

最后，随着中国结婚人数下降，生育率降低，中国家庭规模也在不断缩小，“七普”相比于“六普”(2010年)时期，一人户占比提升了近10个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。

我们对中期(到2025年)住房需求空间测算结果表明，若相对保守估计，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米，若乐观估计，仍有约17亿平方米的住房需求。而根据中性假设，房地产每年仍有约15亿平方米的住宅面积需求，这意味着地产的销售规模在2025年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。

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