多重利好加持 房地产行业能否迎来复苏?

近日，各种有关房地产行业的政策密集推出。继全国超30个城市出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”后，全国又有包括杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水及海南省全省等多个城市陆续下调了首套个人住房公积金贷款利率。那么，这是否意味着房地产行业的逐步复苏？四季度房地产市场行情会趋于什么方向？

房地产政策频吹暖风，行业能否逐步复苏？

从去年八月底到今年以来，不管是房企拿地数量，还是拿地金额、销售面积，几乎均呈现腰斩的状态。为疏解地产企业短期困境，政策方面出现逐步放松的迹象，“因城施策”成为当下楼市调控的主基调。

对此，易居克而瑞部门副总经理缪萌在接受记者采访时表示，就目前市场部分声音认为房地产复苏的说法，他认为难度较大：“首先，目前对于房地产行业的总基调是‘房住不炒’没有变，虽然很多地方进行了一些微调，但是目前对房地产行业来说，民企还是忙着交楼，拿地的主力军还是集中在央企和国企。”

同时缪萌表示，目前全国楼市城市间分化较为明显。对于一线城市来说，比如上海，考虑其人口基数、产业规模、人才引进、经济结构等方面因素，风险确实相对较小。但对于三四线城市来说，即使利好政策频出，但由于城市容量有限、城市发展结构和经济结构等因素，导致房地产发展后续乏力。此时说复苏，还为时过早。

据克而瑞研究中心统计，在1-9月拿地金额前100中，城投、平台类公司数量占比49%，民企、国企各占24%和27%。从金额占比来看，民企仅占到21%，而国企央企则超过60%。

新房、二手房“同根不同命”

值得一提的是，房地产行业素来有“金九银十”的说法，但在刚刚过去的国庆节假期，记者走访了上海、济南等多个城市的多家房地产企业及相关楼盘，多数房企对于未来还是抱有谨慎态度。碧桂园一位负责采购的王女士告诉记者：“现在进行的基本是存量项目，新开项目也有，但相较于前几年好的时候还是有所减少的，从近期的采购预算就能看出来。”销售端同样如此，据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，国庆期间，上海市场成交187套新房，较去年同期下降74.2%，整体市场仍显低迷。

但值得注意的是，与新房不同，二手房市场交易活跃。据58安居客房产研究院发布的资料显示，2022年国庆期间，全国二手房市场购房需求热度呈现出小幅回升的态势，其中全国二手房购房需求热度环比2021年国庆期间上涨了15%。在四个一线城市中，上海的二手房购房需求热度相比2021年同期上涨了22%。

对于四季度房地产市场的表现，缪萌认为：“或将维持三季度的走势，当然，可能不少房企为了年底的考核，会推出一些产品，比如降价处理等促销手段，但总体来说，不会有太大的突破。”

释放1000亿元流动性，有何影响？

此外，记者注意到，近期，工行、建行、中行等多家大行传达监管要求，年内各新增房地产融资至少1000亿元，这一动作又将对房地产市场产生怎样的影响？

缪萌认为，这笔资金基本不会直接用于房地产在拿地等一些新项目的土地获取方面，更多的或将用于保交楼、支持央国企，以及对一部分民企的不良资产进行重组。也就是说，此次各大行释放的1000亿元资金或将对现有的存量进行盘活，并不一定会对增量方面起多大的影响。

而从目前政策推进过程中，不难发现确如缪萌所说。9月29日，中国人民银行货币政策委员会召开2022年第三季度例会。会议指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。9月23日，国开行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

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