建行江苏分行：房地产并购重组业务发展策略研究

立足江苏区域特色、当前房地产行业开展并购重组的痛点与难点、2022年建行房地产收并购业务的主要策略展开探索，提出建行在房地产领域开展并购重组业务思考。

一、房地产并购重组的主要模式

房地产收并购常见模式主要有资产交易和股权交易两种。

1.资产交易：实质是以股权支付、非股权支付或两者的组合完成资产转让或资产出资。

2.股权交易：实质是通过股权收购、增资等形式，最终获得的部分或全部股权，从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。

3.两种模式的主要区别：

一是资产交易模式可以将潜在债务剥离，而股权交易模式需承接目标地块权属公司的债权债务，若尽调风险披露不到位，则会带来较大的或有债务风险；二是股权交易模式相对综合税费较低，资产交易模式一般需多缴纳增值税、土地增值税等。

二、下一步主要策略

1.结合内外部形势，明确重点方向：

鉴于目前面临的机遇形势，结合江苏区域市场特点以及总行相关要求拟定了房地产并购业务下阶段的三个重点方向：合资项目股权收购、地方保交楼形势下的纾困投资、物管和商管平台的并购重组。

2.围绕重点方向，挖掘项目信息：

省行层面：主动走访头部房企在苏区域总部，了解其集团在苏整体并购动向，针对意向明确的项目提前介入，“一项一策”开展服务营销。

二级分行：一方面积极摸排辖内困境项目信息，主动对接各地市政府、金融办、房管局了解各出险房企在各市区涉及的项目情况以及下一步策略安排，挖掘项目资源，做好项目储备；另一方面加强存量房开贷的风险排查，逐户开展贷后重检，针对销售回款不及预期或监管账户提取异常等潜在风险事项，提前做好应急预案，前移风险关口，前瞻主动应对。

3.配套综合化服务，树立区域并购金融品牌：

发挥并购中心资源禀赋，综合运用并购贷款、并购债、并购基金、过桥贷款、并购顾问、撮合交易等产品，着力为客户提供“表内+表外”、“股权+债权”、“融资+融智”一揽子并购综合金融服务，树立区域并购金融品牌。

4.强化内外部协同联动，提升并购金融服务质效：

做好上下级协同联动；加强与兄弟分行的合作协同；做好与各类中介机构的协同；做好与机构的联动协同。

5. 坚守合规底线，有效管控合规风险。（朱伟 崔春梅 张博）

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