业内热议“重申房地产支柱作用”，这是否意味着要开倒车？

 一、提振信心，扩大内需是2023年经济工作重点。我国历史上三次扩内需政策的密集发力，均处于外需收缩的宏观环境，如1998年、2008年和2020年。明年外部环境仍复杂严峻，实施扩大内需战略是应对外部冲击、稳定经济运行的有效途径。本次中央经济工作会议重点提及“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。我们认为2023年扩内需战略同供给侧结构性改革相结合，主要抓手在于房地产和汽车产业链。

二、房地产被重申是国民经济的支柱产业。房地产市场平稳关系到我国经济增长、地方财政、就业和金融稳定。近期国务院副总理刘鹤再次重申房地产是国民经济的支柱产业，并表示正在考虑新的举措引导市场预期和信心回暖。支持居住消费是明年扩内需的重要抓手，预计供给端政策将继续放松，优质头部房企进一步获得政策支持，这也是防范地产领域风险的重要方面；需求端政策仍有放松空间，预计重点城市在放松限购、降低房贷利率、增强信贷支持等方面的政策仍会继续推出。

三、鼓励汽车消费，发挥消费压舱石作用。汽车产业链起着制造业投资“稳定器”和消费端“压舱石”的作用。《“十四五”扩大内需战略实施方案》中重点提及释放出行消费潜力，包括鼓励限购地区探索差异化通行管理等替代限购措施、加强停车场、充电桩、换电站、加氢站等配套设施建设、大力推广新能源汽车、实施智能网联汽车示范应用工程，创建车联网先导区等。今年以来，全国层面的刺激汽车消费政策频出，地方层面多以发放消费券的方式对消费者进行购车补贴，惠及领域包括新能源汽车和燃油车，预计明年会有更多城市跟进。

四、投资建议：扩内需阶段总量政策积极，支撑A股底部区间。回顾历次扩内需发力阶段，国内总量政策均偏积极。根据中央经济工作会议表述，预计2023年货币政策力度不会小于今年，降准降息均可期待，财政支持力度有望进一步加大。随着政策的持续发力，市场的资金面和情绪面将获得支撑，因此中期对A股无需悲观。结构上，明年扩内需战略同供给侧结构性改革相结合，主要抓手在于房地产和汽车产业链。一方面，要确保前期出台的稳经济一揽子政策全面落地，另一方面，房地产、汽车等相关领域的增量政策仍将继续出台。

落实到A股行业配置上，建议围绕政策稳增长、扩内需方向作布局：

1）防风险和稳地产相关的，房地产产业链；

2）受益于扩内需和疫后修复的：汽车产业链、医药、食品饮料、免税等；

3）与“安全、发展”相关的：信创、自主可控、数字经济等
近期，无论是财办还是业内，都在热议“重申房地产支柱作用”。

这是否意味着要开历史倒车呢？

笔者认为不是。

首先，经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；其次，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》明确提出“支持居民合理自住需求”。

其次，即便已有很多刺激性政策出台，炒房客也不再敢轻易入场。

遥想当年，炒房客到哪里，风卷残云一般掠夺大量财富。当时就是因为房地产处处欣欣向荣，而现在的局势是，房地产有暖流在吹，但对于房地产的信心绝不是有点暖流就会变暖的。

现在的局势，炒房客其实是要背一些锅的。

若不是炒房客到处炒房，房地产也不能如此快的过热。炒房客从房地产抽身后，自身财富获得快速增长，而留给购房者的则是房贷高企，月供高企。

既然，炒房客没机会了，那么也就开不了倒车。

最后，房地产已经告别了粗放发展时代，很多模式，包括高负债、高杠杆、高周转逐渐已被时代淘汰。不会再出现，政策一刺激，立即就回暖的局势。

相信大家也发现了这一点。

那么，房地产就剩下一种方式：缓慢回暖。

业内很多人认为2023年就是转折之年，认为大家在政策刺激下，在房地产大佬的造势下，在售楼处的忽悠之下就会出手买房。

笔者认为，未必。

只有一种情况下，可能性会增加，那么就是GDP正常增速（即2023年保持6%-8%的增速），且在出口承压的前提下，内需真正能有些起色。

世界银行预计今年我国的GDP在2.7%，明年为4.3%。

笔者认为，GDP增速趋缓的前提下，大家不太可能放开手脚去买房。

况且，口罩还没真正过去，难道不会心有余悸吗？

如果哪天再来一次类似的口罩，谁又会为自己的房贷买单呢！

毕竟，买房是单行路，无法开倒车。（新楼君）

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