地产行业的诸神黄昏，千亿房企消失了一半

2022年“地产大开发时代”彻底落幕，房地产行业进入历史低谷。

从克而瑞、亿翰智库、中指研究院等机构监测数据来看，全年百强房企销售业绩同比下降超四成，超九成房企累计业绩负增长，千亿房企数量由上年43家锐减至20家。

作为资金密集型行业，伴随着腰斩的业绩，杠杆偏高的民营房企普遍陷入现金流困境，实质性违约、展期、裁员、欠薪等负面消息不断。

曾经的“并购王”融创与世茂，2022年身份逆转，屡屡抛售资产也难逃实质性违约；信奉“爱拼才会赢”，凭借高杠杆在规模增速上一骑绝尘的闽系房企，一年时间内几乎全军覆没；其余如川渝系的蓝光、金科，粤系的富力、龙光等，均默默消失在了千亿榜单上。

正如易居企业集团CEO丁祖昱在年末演讲中所说，过去这么多年高歌猛进奠定的行业规模，在一年之间就重回2015。

央国企“跑赢同伴”

一则经典故事——当众人在野外遇到一头熊，你不需要跑赢熊，只需要跑赢同伴即可。

如今的房地产行业恰是如此，下行周期中，央国企的日子同样不好过，但明显优于民营房企。

具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

全口径销售榜单中，碧桂园、保利、万科位列前三。其中，碧桂园尽管不复7000亿，仍以4643亿元销售额排名榜首；保利、万科紧随其后，也均超过4000亿元。

常年稳居前三名的恒大，在暴雷后急速下坠，2022年甚至已经不在部分机构的统计名单中。克而瑞统计数据显示，恒大2022年合约销售额仅为455.3亿元，相比于2019年创下的7232.5亿元的巅峰值，云泥之别。

以往的“万年老四”融创，由于现金流危机离开TOP 10。而若以实际权益销售额来看，融创甚至已经跌出“千亿俱乐部”之外。

取而代之的是厦门国有房企建发，以1700亿元销售额首次冲入TOP 10，也是TOP10中唯一实现销售正增长的企业。

央企华润置地以3013亿元销售额力压绿城和中海，从2021年的第9名升至第4名。

20家全口径千亿级房企中，民企2022年的销售额降幅普遍高于央、国企，降幅最高的为融创中国，达到72%，另外旭辉、新城、碧桂园等降幅均高于30%。降幅在30%以内的民营房企仅有龙湖和滨江两家。

相比之下，央国企及混合所有制房企中，保利、华润、中海、招商、绿城、建发、越秀、华发等8家销售降幅均在20%以内。此消彼长之下，其优势格外明显。

目标完成率平均74.5%

从权益销售额来看，TOP 100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。

而权益金额突破千亿的13家房企中，仅碧桂园与龙湖两家民营房企，央企则包含保利、中海、华润、招商、金茂，占了5个席位。

其余如万科、绿城、金地、绿地、越秀、建发均为地方国资房企或混合所有制企业。尤其是广州国资委旗下越秀地产，唯一一个2022年权益销售金额保持正增长的规模房企，以1251.6亿元位列第10位，较上年同期增长8%。

此外，即使2022年公开披露目标的企业数量较往年显著减少，且部分已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。

最终，规模房企目标完成率的中位数仅74.5%。要知道，即便2021年房地产市场颓势已现，这一数字仍保持在94%高位，此前数年更是始终保持在100%以上。

在公开披露年度目标的规模上市房企中，2022年仅滨江、越秀两家房企达成了全年业绩目标。多数企业截至12月末的目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且绝大多数企业的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20%。

仅上海一城保持正增长

值得一提的是，这样的销售业绩主要还是一二线城市做支撑的背景下完成的。

中指研究院数据显示，2022年50家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为81.3%，较2021年上升了3.4%。

其中，在长三角、粤港澳（内地）、京津冀城市群的销售额贡献较大，合计占比65.8%，且占比较上年进一步提升。

具体来看，一线城市销售额占比较上年增加6.9个百分点至26.3%，市场需求支撑度较强；受疫情反复、高基数效应或项目停工等因素，部分二线城市成交降幅较大，因此二线城市销售额占比有所下降，但销售额贡献仍达到55%；三四线城市市场承压，2022年业绩贡献率为18.7%，较上年下降3.4个百分点。

从地区分布来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售占比进一步提升，合计占比超6成。

特别是长三角，对百亿房企销售额占比达到39.8%，粤港澳（内地）、京津冀城市群占比分别为15.1%和10.9%，三大城市群合计占比65.8%，且占比较上年进一步提升，分别增加1.1、1.3、0.5个百分点。

据克而瑞统计，2022年各大城市新房成交金额来看，仅上海一地实现正增长，全年新房成交6344亿元，同比增加9%。

其余传统房地产热点城市中，北京、深圳分别为3737亿元和2792亿元，下滑幅度均超过20%。

曾经的“销冠”城市杭州则在2022年几乎腰斩，新房成交金额仅3644亿元，同比下降47%。

下滑最严重的城市为重庆，新房成交额仅850亿元，下滑近7成，排名从2021年的第10位降至19位。

2023年销售有望复苏

丁祖昱预计，2022年全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，这一数字与2013-2015年水平基本持平。“行业重回十年前”并非一句空话。

有房企人士向观察者网表示，过往大家追求规模，无非为了融资，只要利润跑赢融资利率，就是稳赚不赔的买卖。这一逻辑至今并未改变，只不过由于楼市需求透支，房企的库存难以及时消化，导致资金链断裂风险加倍。

因此上述人士认为，支持企业苦苦支撑的唯一信念，就是静待市场回暖，这也是多数出险房企，宁愿顶着裁员、展期等各方压力，也不愿贱卖资产还债的主要因素。

相应的，2022年11月份以来，行业供给侧政策持续出台，在房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，供给侧政策基本应出尽出。

与此同时，需求侧调控政策也频繁出击。

继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍，12月中下旬佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等。

国金证券预计，未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。

该机构在研报中判断，2023年入市项目面临的竞争压力相对较小，同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，入市项目利润率或将回升。因此，具有良好区域布局和精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固强者恒强的地位。

不过，在国盛证券看来，本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场，即便未来需求侧复苏，行业竞争格局也已经改变。

亿翰智库也认为，即便融资端和市场端政策齐发力，房地产行业未来3-5年间总量也难以回到最初水平，2023年开发投资大概率仍将维持负增长。（文/张志峰 ）

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