积极因素共振 房地产市场重塑信心

短短一周时间，多地齐发“试点现房销售”政策。

近期各地召开的住房和城乡建设工作会议上，山东提出“逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”，该省住建厅厅长还提到“今后5年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展”；河南明确2023年“将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；今年安徽也将“因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变”……

这些举动并非巧合。从政策逻辑看，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，释放了以实际行动促进房地产业转型的信号。那何为旧的发展模式？按照中央财办有关负责人的解读，是指“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式。住建部1月17日提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，针对的也是化解房企风险问题。

问题指向已然清晰。为解决房地产企业的开发资金问题，1994年我国确立了商品房预售制度：开发商取得“四证”、工程进度达标，就可以把没完全建好的房子拿出来卖。预售制提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了特定历史阶段城镇居民住房不足的状况。然而，经过将近30年的快速发展，开发商跑路、楼盘烂尾、“货不对板”等问题也层出不穷。尤其是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，“三高”模式的弊端更暴露无遗，防风险、促转型的紧迫性凸显。

相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险。从行业周期看，支持房地产业发展的几项重要维度，如人口规模、城镇化速度等，都已发生了变化。未来一个时期，我国城镇化仍将处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。同时也要看到，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年新低，房地产开发投资增速、房屋新开工面积等指标均大幅下滑。这一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的必要性，另一方面也验证了住建部所说的，防风险还要促转型，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。

“取消预售制”的呼声不断，但是现阶段，房地产业向新发展模式转型还是要力求平稳。现房销售对开发商现金流、施工能力要求更高，推行难度大。早在2014年，就有地方开展现房销售试点，为抑制房企拿地热情，一些地市还曾在土地出让环节设置现房销售条件，后因市场降温、“助推了供应不足、房价上涨的预期”，部分地市偃旗息鼓。此次试点有必要进一步探索如何调动开发商积极性等问题。另外，考虑到期房价格相对较低，如若预售资金监管松紧适度，减少楼盘烂尾风险，消费者的购房压力相对较小，那么预售制并非一无是处。总之，房子是用来住的，一切以满足人的住房需求为标尺。确保房地产业平稳转型，减少急打方向盘或侧翻的风险，也是一种“防风险”。

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