房地产拐点到来的信号

一直担心自己会被裁员的香港投行的银行家们，最近突然忙碌了起来。

中国房地产市场出现了一些乐观的信号，让这些银行家们也坐不住了。他们正试图与开发商一起，重启房企离岸美元债发行盛宴，将失落的中国房地产生意再次接续起来。

2月9日，国际评级机构标普发布了一则报告，在确认龙湖集团长期发行人信用评级为投资级 “BBB-”的同时，将龙湖的展望从负面调整至稳定。

这是自2022年年中以来，国际评级机构首次上调中国房企的展望。前不久，万达也接连发出两笔无抵押美元债，这均表明，以评级机构为代表的机构们对房企的信心正在归来，市场对房地产信心也随之来到一个重要拐点。

评级机构最重要的作用，就是为公司或其他信用主体评级，给投资者提供评级参考，让投资者评估他们是否应该买入相应主体发行的债券。即便是被三大评级机构评为别名垃圾级的投机级，也能为房企融资省下不少的发债成本。

曾经，包括摩根大通、巴克莱和瑞银等全球投行一块重要业务版图，就是帮中国开发商们向境外投资者们推销债券。但在房地产陷入周期调整的两年多里，房企，尤其是高收益主体的开发商已经很久没有出现在离岸美元债市场了。

自2021年10月开始，不少民营房企陆续出险，评级机构开始冷酷地、频繁地下调它们的评级或是展望。这些行为，甚至成了压垮房企的“最后一根稻草”，引发债主们的踩踏。

随之而来的，则是投资者对波动的房企美元债市场愈发警惕。加上美联储加息、中美两国基准利率倒挂，美元债发行成本也急剧攀升。曾令国际投资者、国际银行家们趋之若鹜的房企美元债市场一度陷入冰封之中，以恒大、佳兆业等为代表的房企在美元债市场已然绝迹。

曾经你侬我侬的房企、评级机构、境外债权人分道扬镳，包括碧桂园、融创等大型房企在内，主动撤销评级机构的评级不在少数。

在2019年，中资地产美元债发行规模曾高达700多亿美元，到了2022年，这一数据已经跌落至不到178亿美元，较过去三年均值大幅下滑约6成。

而如今，万达发债、龙湖评级上调等动作表明，机构和投资者们的信心又回来了。

在评级展望中，标普毫不吝啬褒奖之词，对龙湖的流动性或是资本结构都给出了颇为积极的评价。并且指出，随着监管部门一系列的支持措施出台，像龙湖这样的开发商在融资，尤其是银行融资上将得到进一步加强。

此外，让标普更加乐观的是龙湖在销售上展现出韧性。在行业销售平均降幅约33%的1月，龙湖合同销售额同比增长1%。标普预计，龙湖全年销售额同比下降1%-3%，优于行业平均降幅5%-8%。

让机构、投资者信心回暖的根本因素，还是要在销售基本面上得到改善。

从整个行业层面，更多乐观的信号也在出现。根据贝壳研究院的数据，作为房地产市场整体先行指标的二手房市场，在1月份50城价格环比止跌后，在春节后首周日均成交水平已较节前提升了30%；中金公司则预计，2023年全年商品房会是一个缓慢的渐进式复苏历程，二手房先行修复，再传导至新房市场，同比销售金额增5.9%。

而困扰行业已久的出险房企债务重组，最近也有了很多突破。华夏幸福全部境外债重组成功，融创境内债也完成了整体重组，境外债重组也在进行中。

曾经跌落至谷底，连金地等蓝筹房企也未能幸免的地产美元债市场，也随着市场信心的回暖。数据显示，截至1月底，中国高收益美元债券的价格连涨12周，包括碧桂园、远洋集团等在内的房企美元债也持续大涨，部分美元债从最低不到10美元，上涨至70美元。

在这样的市场格局下，谁能率先通过经营战略调整，实现销售回暖，在融资、拿地上取得更多的主动权，谁就能率先从这场周期寒冬中走出。地产久违的春天，似乎也不远了。

而众多的评级机构、外资投行们，也可以将他们的中国地产生意重新开张，无论是之前的债权人还是新涌入的投资者，他们依然可以分享中国房地产市场每年10万亿的盛宴。

毕竟，这样广阔庞大的市场、激动人心的故事，在全球的经济体中，已不多见。

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