合理设置还贷期限，攸关房地产健康发展

近日，住房按揭贷款最高可贷到多少岁的话题受到广泛关注。继南宁房贷年龄期限可延长至80岁的消息曝出后，成都、上海等城市传出“最高可贷到90岁、95岁”的消息持续发酵。

目前越来越明朗的是，这是一些开发商进行促销的噱头。所谓的房贷年龄期限可延长至80岁乃至100岁的说法，其实是指住房按揭贷款的借款人年龄期限与贷款期限的总和的理论极值。而借款人年龄不超过70岁的规定并没突破，即借款人只要不超过70岁，是具有在银行获得按揭贷款资格的，但银行是否愿意贷款，及给予其多长期限的贷款等，还是需看其抵押担保物、第一第二还款来源等因素。

此外，这一话题容易被混淆之处是，将最长可贷至多少岁的产品，与接力贷划上等号。两者确实颇为相似，但在法律上有本质差异。前者的借款主体是低于70岁的中老年人，而接力贷可看作是一种个人集合贷，即法律上的偿付义务人是多个具有独立信用的自然人，其本质上是一种身份借用。

不过，客观地讲，被曝光的这些按揭贷款产品，具有还权于市场的效用。毕竟，借款人年龄期限与贷款期限总和的提高，让很多临近70岁的老人有了更多购房的机会，有助于扩大购房者范围，为房市引入更多购房生力军，为中老年人提高负债杠杆提供便利，并整体上提高了房市的交易自由度。

当然，这些金融产品在市场中能否得到有效推进，取决于市场各方的博弈。就银行来说，这意味着风险资产结构和要素都发生显著变化，如何对这类按揭贷款进行定价，如何制定针对性风险政策和风险缓释政策，都需做相应调整。

当前房地产已经步入了周期的右侧，房地产这一风险资产的价值面临系统性重估压力，基于房租或虚拟房租的现金流贴现（DCF）定价，将逐渐成为房地产重估定价的主驱动条件。

这预示着当前房市已然进入买方市场，房地产的投资和财富储存功能将逐渐退场，基于投资和财富储存进行房地产投资将面临投资收益不匹配风险。这也是借款人年龄和贷款期限总和提高的现实背景。

但必须警示的是，这一措施尽管为中老年人独立在银行贷款提供交易便利，其最大风险是流动性风险。毕竟，借款人身体的健康管理将是其收入现金流的巨大不确定风险，同时中老年人的财富储存方式主要以房产为主，随着房市进入买方市场，其财富的现金流贴现能力变弱，不动产抵押质押容易出现不足值等，这些都将影响其对新增负债的偿付能力，即一旦现金流断裂，很容易将自身陷入债务困境。

因此，每个人需与过往的传统房产投资思路做个最好的告别，基于房租或虚拟房租的现金流贴现对房地产进行风险定价评估，并基于自身风险可承载能力调整其风险偏好，当好个人风险的第一责任人。

就银行来说，这意味着风险资产结构和要素都发生显著变化，如何对这类按揭贷款进行定价，如何制定针对性风险政策和风险缓释政策，都需做相应调整。银行需要从风险管理的角度做好借款人适当性管理，把好金融产品和服务的风险关。

每个人都做好自身风险的第一责任人，银行等金融机构开发更多基于风险管控的金融衍生工具，市场才能有效消化吸收可能出现的风险，房地产行业才能真正实现稳定健康发展。

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