规范中介服务 为房地产市场存量时代护航

为规范房地产经纪服务、促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局近日发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称“《意见》”）。其中提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

这一新的政策要求，被外界看作是相关部门主动引导下调房产中介费。从现实来看，中国房地产市场的中介费用普遍都是按照房屋总价收取，标准一般在0.5%—2.5%，个别地方会达到3%，甚至更高。客观来看，对照一些国外的情况，这一费率水平似乎并不算高。但购房者对于房屋中介费用过高的吐槽已然比较普遍。

这里面有几个主要的背景值得注意。一方面，过去十多年，中国房地产市场均价经历了一个较高的涨幅。尤其是在一二线城市，房价动辄每平方米数万元，一套房屋的总价普遍在数百万元乃至上千万元。它对应的中介费用涨幅，也自然是非常明显的。比如，从过去的50万元一套房，到现在的1000万元一套房，中介服务类似，在中介费率相同的情况下，总的中介费用却跟着涨了20倍。这无疑放大了消费者的“痛感”。

另一方面，当前中国房地产市场正在加速转入存量时代，二手房交易占比明显提高。像北京等部分城市二手房交易占总交易量的比重，甚至到了80%以上。也就是说，需要支付中介费用的购房者越来越多，费用的规范问题，也自然受到更多的关注。而置于当前背景下，房价“只涨不降”的预期被打破，这也让购房者对于房屋交易的中间成本更敏感了。

此外，当前房地产市场已由过去的卖方市场转变为买方市场，一些收费规则的调整也很有必要。比如，过去一般都是由购房者承担全部的中介费。此次《意见》提出，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，这合乎房地产市场发展方向以及降低购房者成本的初衷。还要看到，随着近年来围绕房屋的相关信息化工作的推进，二手房交易的各项手续办理环节明显压缩，中介机构的服务成本应该也是在下降的。

正是基于上述一系列变化，“合理降低”中介费用的政策要求背后，可以说是有内在的经济逻辑做支撑。毕竟，市场越来越大，相关服务流程越来越简化，行业发展预期发生改变，按说服务收费自然就该有所变化。如果依然处于高位，其合理性之疑难免加剧。

但需要注意的是，在《意见》作出原则性要求之后，房屋中介费用到底能否下调，或者如何下调，眼下看还是不能过于乐观。要知道，明面上的费率调整是容易的，但房屋交易市场毕竟有着明显的信息不对称特征，再加之如今的二手房交易市场中，个别中介服务平台有着明显的市场地位优势，如果缺乏更精准的引导和规范，这是否会加剧一些中介机构“吃差价”、增设额外收费项目的冲动，以此来抵消费率下调的影响，不容忽视。因此，后续还需要更具针对性的管理细则出台。

其实，合理确定经纪服务收费，仅是此次《意见》明确的10个监管政策之一。其他还包括加强从业主体管理、明确经纪服务内容、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等多个举措，它们都直指当下房屋中介服务市场存在的问题。正如《意见》所指出的，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。显然，这些问题也间接影响到了房屋交易市场的活跃性，这对于增进房地产市场的流动性是不利的。

如果从更大背景观察，我们能够发现近期的一些与房地产相关的政策调整背后，相关脉络其实是一致的。如全面实现不动产统一登记，全面推进房产“带押过户”，再加上规范房地产经纪服务，实际都与房地产市场的变化息息相关，可以说是为了更好适应房地产存量时代的需要。以推行“带押过户”为例，这将省掉过去在二手房领域普遍存在的“过桥资金”成本，并压缩交易周期，再配之以中介费用的合理下调，房屋买卖双方的制度性交易成本将明显下降。由此便有助于房地产市场交易活跃度的提升，这在当下尤显重要。相应地，这也利好房屋中介市场的长远健康发展。

为规范房地产经纪服务、促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局近日发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称“《意见》”）。其中提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

这一新的政策要求，被外界看作是相关部门主动引导下调房产中介费。从现实来看，中国房地产市场的中介费用普遍都是按照房屋总价收取，标准一般在0.5%—2.5%，个别地方会达到3%，甚至更高。客观来看，对照一些国外的情况，这一费率水平似乎并不算高。但购房者对于房屋中介费用过高的吐槽已然比较普遍。

这里面有几个主要的背景值得注意。一方面，过去十多年，中国房地产市场均价经历了一个较高的涨幅。尤其是在一二线城市，房价动辄每平方米数万元，一套房屋的总价普遍在数百万元乃至上千万元。它对应的中介费用涨幅，也自然是非常明显的。比如，从过去的50万元一套房，到现在的1000万元一套房，中介服务类似，在中介费率相同的情况下，总的中介费用却跟着涨了20倍。这无疑放大了消费者的“痛感”。

另一方面，当前中国房地产市场正在加速转入存量时代，二手房交易占比明显提高。像北京等部分城市二手房交易占总交易量的比重，甚至到了80%以上。也就是说，需要支付中介费用的购房者越来越多，费用的规范问题，也自然受到更多的关注。而置于当前背景下，房价“只涨不降”的预期被打破，这也让购房者对于房屋交易的中间成本更敏感了。

此外，当前房地产市场已由过去的卖方市场转变为买方市场，一些收费规则的调整也很有必要。比如，过去一般都是由购房者承担全部的中介费。此次《意见》提出，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，这合乎房地产市场发展方向以及降低购房者成本的初衷。还要看到，随着近年来围绕房屋的相关信息化工作的推进，二手房交易的各项手续办理环节明显压缩，中介机构的服务成本应该也是在下降的。

正是基于上述一系列变化，“合理降低”中介费用的政策要求背后，可以说是有内在的经济逻辑做支撑。毕竟，市场越来越大，相关服务流程越来越简化，行业发展预期发生改变，按说服务收费自然就该有所变化。如果依然处于高位，其合理性之疑难免加剧。

但需要注意的是，在《意见》作出原则性要求之后，房屋中介费用到底能否下调，或者如何下调，眼下看还是不能过于乐观。要知道，明面上的费率调整是容易的，但房屋交易市场毕竟有着明显的信息不对称特征，再加之如今的二手房交易市场中，个别中介服务平台有着明显的市场地位优势，如果缺乏更精准的引导和规范，这是否会加剧一些中介机构“吃差价”、增设额外收费项目的冲动，以此来抵消费率下调的影响，不容忽视。因此，后续还需要更具针对性的管理细则出台。

其实，合理确定经纪服务收费，仅是此次《意见》明确的10个监管政策之一。其他还包括加强从业主体管理、明确经纪服务内容、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等多个举措，它们都直指当下房屋中介服务市场存在的问题。正如《意见》所指出的，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。显然，这些问题也间接影响到了房屋交易市场的活跃性，这对于增进房地产市场的流动性是不利的。

如果从更大背景观察，我们能够发现近期的一些与房地产相关的政策调整背后，相关脉络其实是一致的。如全面实现不动产统一登记，全面推进房产“带押过户”，再加上规范房地产经纪服务，实际都与房地产市场的变化息息相关，可以说是为了更好适应房地产存量时代的需要。以推行“带押过户”为例，这将省掉过去在二手房领域普遍存在的“过桥资金”成本，并压缩交易周期，再配之以中介费用的合理下调，房屋买卖双方的制度性交易成本将明显下降。由此便有助于房地产市场交易活跃度的提升，这在当下尤显重要。相应地，这也利好房屋中介市场的长远健康发展。

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