房地产市场整体处于调整期 随着市场预期好转有望逐步企稳

 5月16日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，2023年1-4月份房地产开发投资下降6.2%。全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%；商品房销售额39750亿元，增长8.8%。他还指出，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

对于房地产市场的表现以及下一阶段的走势，付凌晖表示，去年受到多重因素影响，房地产市场整体上呈现下行态势，一些地方出现了商品房交付困难。为了保障民生，稳定房地产市场，各地坚持房住不炒、因城施策，调整优化住房、信贷等相关政策，满足房地产企业合理融资需求，加大保交楼力度，效果逐步显现。今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善。

从销售看，随着政策效应逐步显现，以及前期疫情积累的需求释放，1-4月份，全国商品房销售面积同比下降0.4%，降幅比1-3月份收窄1.4个百分点。销售额增长8.8%，增速比1-3月份加快4.7个百分点。其中，1-4月份全国住宅销售面积增长2.7%，住宅销售额增长11.8%，均有所加快。

从区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

从价格看，3月份已经发布的70个大中城市住宅销售价格，环比整体呈上涨态势，其中一线城市受购买力较强、需求相对稳定等因素影响，房价走势整体上强于二三线城市。新建商品住宅销售价格走势整体强于二手住宅。进入4月份以来，随着前期积压住房需求释放，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。

从房企资金看，受到市场销售改善影响，房地产开发企业资金紧张状况有所缓解，1-4月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.4%，降幅比1-3月份收窄2.6个百分点。

付凌晖认为，尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1-4月房地产行业走势与前面几个月没有太大区别，基本特征就是下游销售端继续改善，而上游拿地、开工、投资的跌幅继续扩大。具体来说，1-4月商品房销售面积同比下降0.4%，基本止跌，今年以来跌幅持续收窄，其中住宅销售连续两个月正增长，说明今年以来需求端持续不懈地促进消费，在商品房市场见到了效果。

值得注意的是，商品房销售额涨幅（8.8%）比销售面积涨幅明显要大，特别是住宅销售额涨幅高达11.8%，主要原因在于：一是销售分化比较明显，热点区域、高端改善盘销售去化好，带动价格上涨；另一方面，这些楼盘去化快，开发商提价现象比较明显。反映在均价上，1-4月商品房价格同比上涨11.1%，连续3个月上涨，涨幅连续2个月扩大，这主要是结构性的涨价。

李宇嘉指出，国家统计局未披露土地数据，而根据国盛证券的统计，2023年1-4月，全国土地成交总额7966.9亿元，同比下降18.81%。根据国家统计局数据，1-4月新开工同比下跌21.2%，跌幅在持续扩大。显示开发商拿地、开工的积极性仍旧很低。由于建筑工程（新开工贡献）、土地购置费合计占据开发投资65%-75%的份额。因此，1-4月全国开发投资跌幅继续扩大，从一季度的-5.8%扩大到-6.2%。

而1-4月份，商品房竣工面积同比增长18.8%，连续三个月上涨，显示国家及各地政府继续积极推进保交楼。竣工增长会带动安装工程投资，有助于稳定开发投资，但这部分投资占比只有15%左右，难以左右开发投资的走势。

研究院市场分析师刘丽杰也表示，结合供需两端数据看，当前房企重心仍在保交楼，开工投资需求仍较弱。不过后期在住房政策支持下，交易市场的修复将持续推进房企销售回款，房企资产负债情况得到改善后，开工投资信心也将逐步修复。今年以来“保交楼、保民生、保稳定”的目标指引下，各地加快推进保交楼，保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具发挥成效。新房项目顺利交付进一步巩固居民住房消费信心，保交楼与销售市场形成良性互动。（北京青年报记者 宋霞）

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