浙商走世界：绿城发布2023年上半年业绩

原题：绿城发布2023年上半年业绩，张亚东：房地产市场出现“四大变化”

在近日举行的绿城中国2023年中期业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东提出，我国房地产市场出现发展阶段、供求关系、市场结构、房屋功能需求等四个重大变化。

四大变化下，房屋价格将有怎样的走势？房产还值得购入并长期持有吗？购房人的选房理念将有怎样变化？

上半年绿城股东应占利润同比增41.3%

今年上半年，绿城中国取得收入569.76亿元，实现净利润46.41亿元；股东应占利润25.45亿元，同比增长41.3%。

2023年上半年，绿城中国实现总合同销售面积约604万平方米，总合同销售金额1342亿元，位列全国第七。其中，自投项目合同销售额约982亿元，权益金额约633亿元，同比增长40%。合同销售、自投销售、权益销售三榜单均位列全国前十。

绿城中国上半年销售回款率109%，有效支撑现金流及再投资。上半年首开去化率82%，较2022年末提升7个百分点。

在投资上，绿城团队坚持“聚焦狙击、精准高效”的策略，上半年新增项目19个，总建筑面积约257万平方米，预计新增货值达571亿元，位列全国第八。

上半年绿城重点聚焦核心城市的优质地块，7-8月，已在上海、杭州、宁波等地获取9宗优质地块，进一步增厚核心城市土储，截至8月25日年内累计新增货值约1005亿元。

8月初绿城在上海获得的闵行梅陇、嘉定南翔及青浦徐泾等三地块备受瞩目。业绩会上，绿城团队表示三项目预计将于年内陆续推盘。

绿城中国下半年可售货源充足。截至2023年8月25日，自投项目可售货值达2135亿元。

上半年，绿城进一步提升开发效率，从拿地到开工及首开分别平均缩短至2.1个月和4.7个月，分别同比提速25%和22%，上半年竣工面积同比提升56%至779万方，经营效益进一步提升。

上半年，绿城累计交付107个项目、7万余户，交付项目个数和户数均创新高，其中自投项目交付时间较合同约定时间平均提前30天。

净资产负债率严控在80%以下

在融资方面，2023年上半年，绿城中国积极保持并不断拓宽融资渠道，优化债务结构。公司资金成本保持在4.4%低位。截至6月30日，境内发债累计78.09亿元，尚未发行额度401.14亿元。

截至6月30日，绿城中国净资产负债率为70.2%，同比增长7.6个百分点。公司执行董事耿忠强表示，绿城将在保证“财务安全第一”原则的前提下，进一步提升资金使用效率，“我们会确保净资产负债率处在安全的水平，严控在80%以下。”

同时，绿城中国获得各家评级机构的认可。境内，中债资信于2023年6月将绿城房地产的主体评级从A+提升至AA-。境外，在评级机构高频次下调房企评级的背景下，公司维持评级稳定，穆迪评级为Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB-，并在2023年5月将公司评级展望由“稳定”上调至“正面”，是近两年为数不多的给予内房企业的正面评级行动。

房地产行业“四个重大变化”

张亚东认为，我国房地产行业正在发生“四个重大变化”。

一是发展阶段的变化。房地产市场从增量时代变为存量时代。2021年、2022年是房地产市场的拐点。从1998年我国启动房改至今的二十多年，是让“居者‘有’其屋”；从今天到未来二三十年内，是追求“居者‘优’其屋”；到2049年，会出现“居者‘又’其屋”。

二是供求关系的变化。过去房地产市场供不应求，现在是供大于求。

三是市场结构的变化。从刚需为主变为改善为主。中小城市房子过剩，大城市相对短缺；中心城区短缺，外围城市过剩；小户型过剩，改善型不足；商品房过剩，保障性住房不足。

四是房屋功能需求的变化。从金融属性回归居住属性。

张亚东认为，在上述四个变化中，绿城占了先机，都在好的方向上。比如在存量房市场，绿城二手房交易价格较好；在供求关系上，从销售情况看，市场对绿城房子的需求仍非常好；在产品结构上，绿城房子以改善型为主，刚需部分相对较少；在功能上，绿城的房子居住属性强，功能好。

对今年下半年房地产市场走向，绿城管理团队有如何判断？公司行政总裁郭佳峰说：“下半年，从市场需求端来说会比较谨慎，但是对于绿城而言是个机会。”

关注中国民营经济发展：本文由，中国著名经济学家（研究中国民营经济40年）、浙商投资研究会会长、西湖书院董事长、创始会长周德文，特别推荐！